دليل الوكيل العقاري للامتثال لقواعد  MLS

إذا كنت ترغب في معرفة قواعد MLS والامتثال لها اليك التالي؟

يركز دليل الوكيل العقاري للامتثال لقواعد نظام قوائم العقارات المتعددة (MLS) على الاستخدام الأخلاقي والقانوني لخدمة القوائم المتعددة، وفقاً لقواعد نظام قوائم العقارات المتعددة المحلية ودليل الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) حول سياسة القوائم المتعددة، تشمل مجالات الامتثال الرئيسية إدخال البيانات بدقة، وتقديم القوائم في الوقت المناسب، والالتزام بسياسة التعاون الواضح، والإفصاح المناسب عن التعويضات.

قواعد الامتثال الرئيسية لنظام قوائم العقارات المتعددة للوسطاء العقاريين

إجراءات الإدراج

تسلم قوائم العقارات أو الممتلكات الشخصية من الأنواع التالية، والمدرجة بموجب ترخيص وسيط عقاري، والواقعة ضمن نطاق خدمة الإدراج المتعدد، والتي يستلمها المشاركون (يرجى تحديد نموذج – نماذج القائمة – القوائم المقبولة من قبل الخدمة مثل:

أ. منازل عائلية فردية للبيع أو التبادل

ب. قطع أراضي وأراضي شاغرة للبيع أو التبادل

ج. مباني سكنية لعائلتين أو ثلاث عائلات أو أربع عائلات للبيع أو التبادل

يجب أن تتضمن اتفاقية الإدراج تفويضاً كتابياً من البائع لتقديم الاتفاقية إلى خدمة الإدراج المتعدد.

تشمل أنواع اتفاقيات الإدراج المختلفة ما يلي:

الحق الحصري في البيع

مفتوح

وكالة حصرية

شبكة

قد لا تقبل الخدمة الإدراجات الشبكية لأنها تعتبر غير أخلاقية، وفي معظم المدن غير قانونية. لا تقبل القوائم المفتوحة، إلا في الحالات التي يقتضيها القانون، نظراً لطبيعتها المتأصلة. التعاون هو التزام بمشاركة المعلومات حول العقارات المدرجة وإتاحتها للوسطاء الآخرين لعرضها على المشترين والمستأجرين المحتملين عندما يكون ذلك في مصلحة عملائهم.

يعد حق البيع الحصري الشكل التقليدي للقوائم المقدمة إلى خدمة القوائم المتعددة، حيث يفوض البائع وسيط القائمة بالتعاون مع الوسطاء الآخرين وتعويضهم في بيع العقار.

كما يفوض إدراج الوكالة الحصرية وسيط القائمة، بصفته وكيلاً حصرياً، بتقديم التعاون والتعويض على أسس أحادية شاملة، ولكنه يحتفظ أيضاً للبائع بالحق العام في بيع العقار على أساس غير محدود أو مقيد، يجب التمييز بوضوح بين قوائم الوكالات الحصرية وقوائم حق البيع الحصري المُستثنى منها عملاء محتملون مسمون، وذلك باستخدام تسمية بسيطة، مثل رمز أو رمز، وقوائم حق البيع الحصري التي لا تستثني عملاء محتملين مسمين، نظراً لمخاطر الشراء الخاصة التي قد تسبب جدلاً ومشاكل إدارية لا تسببها قوائم حق البيع الحصري التي لا تستثني عملاء محتملين مسمين، يجب توخي الحذر لضمان استخدام رموز أو رموز مختلفة للدلالة على الوكالات الحصرية وقوائم حق البيع الحصري التي تضمن حجوزات عملاء محتملين.

التعاون الواضح

في غضون يوم عمل واحد من تسويق العقار للجمهور، يجب على وسيط الإدراج تقديم الإدراج إلى نظام قوائم العقارات المتعددة (MLS) للتعاون مع المشاركين الآخرين في النظام. يشمل التسويق العام، على سبيل المثال لا الحصر، المنشورات المعروضة في النوافذ، ولافتات الساحات، والتسويق الرقمي على المواقع الإلكترونية العامة، وشاشات عرض مواقع الوساطة (بما في ذلك IDX وVOW)، والتسويق الرقمي (الرسائل الجماعية عبر البريد الإلكتروني)، وشبكات مشاركة القوائم متعددة الوساطة، والتطبيقات المتاحة للجمهور.

ملاحظة: يجب حفظ معلومات الإدراج الحصرية لأنواع العقارات المطلوبة وتوزيعها على المشاركين الآخرين في نظام قوائم العقارات المتعددة (MLS) للتعاون بموجب سياسة التعاون الواضح.

أنواع العقارات

فيما يلي بعض أنواع العقارات التي يمكن نشرها عبر الخدمة، بما في ذلك الأنواع الموضحة في الفقرة السابقة والتي يجب تقديمها للخدمة، وأنواع أخرى يمكن تقديمها للخدمة بناء على رغبة المشارك، شريطة أن يكون أي عرض مقدم ضمن نطاق ترخيص المشارك كوسيط عقاري:

سكني

فندق

دخل سكني

منازل

قطعة أرض شاغرة مقسمة

مجمعات منازل

أراضي ومزارع

دخل تجاري

القوائم تخضع لقواعد ولوائح الخدمة

أي قائمة مدرجة في عقد يقدم إلى خدمة القوائم المتعددة تخضع لقواعد ولوائح الخدمة عند توقيع البائع (البائعين).

تفاصيل القوائم المقدمة إلى الخدمة

يجب أن تكون اتفاقية القائمة أو نموذج بيانات العقار، عند تقديمه إلى خدمة القوائم المتعددة من قبل وسيط القائمة، مكتملاً من جميع التفاصيل التي يمكن التحقق منها كما هو محدد في نموذج بيانات العقار.

دقة بيانات القائمة

يطلب من المشاركين والمشتركين تقديم بيانات قائمة دقيقة وتصحيح أي أخطاء معروفة.

قوائم الخدمات المحدودة

اتفاقيات الإدراج التي لا يقدم بموجبها وسيط الإدراج خدمة واحدة أو أكثر من الخدمات التالية:

أ) ترتيب مواعيد للوسطاء المتعاونين لعرض العقار المدرج على المشترين المحتملين، ولكنه يمنحهم صلاحية تحديد هذه المواعيد مباشرةً مع البائع (البائعين).

ب) قبول عروض الشراء التي يقدمها الوسطاء المتعاونون وتقديمها للبائع (البائعين)، ولكنه يمنحهم صلاحية تقديم عروض الشراء مباشرة للبائع (البائعين).

ج) تقديم المشورة للبائع (البائعين) بشأن مزايا عروض الشراء.

د) مساعدة البائع (البائعين) في إعداد أو التواصل أو تقديم عروض مضادة.

هـ) المشاركة نيابة عن البائع (البائعين) في المفاوضات المؤدية إلى بيع العقار المدرج، سيتم تحديدها برمز أو رمز مناسب في قوائم MLS، حتى يكون الوسطاء المتعاونون المحتملون على دراية بمدى الخدمات التي سيقدمها وسيط الإدراج. تقديم هذه الخدمات إلى البائع (البائعين)، وأي احتمال أن يُطلب من الوسطاء المتعاونين تقديم بعض أو كل هذه الخدمات إلى عملاء وسطاء الإدراج، قبل الشروع في الجهود لعرض أو بيع العقار.

خيارات متعددة لإدراج العقارات للبائعين

حصرية للمكتب: في حال وجه البائع وسيط الإدراج بعدم تسويق عقاره علناً وعدم نشره عبر نظام الإدراج المتعدد (MLS) لمشاركين ومشتركين آخرين، يجوز للمشارك حينئذ اعتبار الإدراج حصرياً للمكتب معفياً ، ويقدم هذا الإدراج إلى نظام الإدراج المتعدد (MLS)، وفقاً لقواعد التسجيل المحلية، ولكن لا ينشر لمشاركين ومشتركين آخرين.

التسويق المؤجل: في حال وجه البائع وسيط الإدراج بتأجيل التسويق العام لعقاره عبر بورصة IDX والتوزيع المشترك لمدة أدخل فترة التأجيل المحلية التي تحددها إدارة نظام الإدراج المتعدد (MLS  وفقاً لتقديرها المحلي غير المقيد). تقدم قائمة معفاة من التسويق المؤجل إلى نظام الإدراج المتعدد (MLS) ، وفقاً لقواعد التسجيل المحلية، وتنشر لمشاركين ومشتركين آخرين. لا يمنع وسيط الإدراج من تسويق القائمة المعفاة من التسويق المؤجل بما يتفق مع اختيار البائع.

الإفصاح عن الإدراجات المعفاة: يجب تقديم طلب الإدراج المعفى (الحصري للمكتب أو التسويق المؤجل) إلى نظام الإدراج المتعدد (MLS) بموجب شهادة موقعة من البائع، يحصل عليها وسيط الإدراج، وتتضمن:

إفصاحاً عن العلاقة المهنية بين المشارك والبائع.

إقراراً بفهم البائع لمزايا نظام الإدراج المتعدد التي يتنازل عنها أو يؤجلها مع الإدراج المعفى، مثل العرض الواسع والفوري لإدراجه عبر نظام الإدراج المتعدد.

وتأكيداً على قرار البائع بعدم تسويق إدراجه ونشره علناً من قِبل نظام الإدراج المتعدد (MLS) لمشاركي ومشتركي النظام الآخرين كإدراج حصري للمكتب، أو عدم تسويق إدراجه فوراً عبر منصة IDX ومنصة Syndication كإدراج تسويق مؤجل.

تنطبق متطلبات خيارات الإدراج المتعددة للبائعين فقط على أنواع الإدراجات الخاضعة للتقديم الإلزامي وفقًا لقواعد نظام الإدراج المتعدد (MLS) المحلية.

بأختصار: أهم قواعد الامتثال لنظام قوائم العقارات MLS

إدخال بيانات دقيق وكامل: يجب أن تكون جميع القوائم كاملةً من جميع النواحي، مع معلومات دقيقة عن تفاصيل العقار (غرف النوم، الحمامات، المساحة، الضرائب، إلخ).

تقديم القوائم في الوقت المناسب: يجب على وسيط القائمة تقديم قوائم “حق البيع الحصري” و”الوكالة الحصرية” الجديدة إلى نظام قوائم العقارات المتعددة (MLS) في غضون عدد محدد من أيام العمل (عادة خمسة أيام، وفقاً للقواعد المحلية) بعد الحصول على جميع التوقيعات اللازمة.

سياسة التعاون الواضحة (CCP): يفعل التسويق العام للعقار شرط تقديم عرضه إلى نظام قوائم العقارات المتعددة (MLS) ضمن الإطار الزمني المحدد محلياً. يضمن هذا تكافؤ فرص الوصول إلى المعلومات لجميع الوسطاء والمشترين، مما يدعم الإسكان العادل.

الحصريات المكتبية والتسويق المؤجل: إذا أصدر البائع تعليمات كتابية إلى وسيطه بعدم نشر عرضه على نظام قوائم العقارات المتعددة (الحصريات المكتبية أو التسويق المُؤجل المُستثنى منه)، فيجب الحصول على نموذج إفصاح موقع من البائع، يقر فيه بفهمه لفوائد التنازل عن عرضه على نظام قوائم العقارات المتعددة (MLS).

الملاحظات العامة مقابل الملاحظات الخاصة:

الملاحظات العامة مخصصة لوصف خصائص العقار، ومحيطه، وعرض التعليمات. يُحظر تمامًا استخدام معلومات الاتصال (الأسماء، أرقام الهواتف، عناوين البريد الإلكتروني، عناوين المواقع) في الملاحظات العامة لضمان وصول جميع الاستفسارات عبر قنوات الوسطاء المتعاونين المناسبة.

يمكن استخدام الملاحظات الخاصة وملاحظات الوسطاء للحصول على معلومات سرية، مثل رموز صناديق الأمانات أو تفاصيل حول تعويضات الوكلاء.

إفصاحات التعويضات (تغييرات تسوية الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين ):

لا يجوز للمشاركين والمشتركين في نظام MLS تقديم عروض تعويضات لوسطاء المشترين أو ممثليهم الآخرين داخل نظام MLS نفسه.

يجب على الوسطاء الإفصاح للبائعين والمشترين المحتملين بأن تعويضات الوسطاء غير محددة قانوناً وقابلة للتفاوض بشكل كامل.

يجب على وسطاء الإدراج الحصول على تفويض كتابي من البائع بشأن أي مدفوعات سيدفعونها لوسيط المشتري، بما في ذلك المبلغ أو السعر، قبل أي دفعة أو اتفاق للدفع.

تحديد هوية الشركة المدرجة: يجب أن تُحدد جميع القوائم المعروضة بموجب نظام تبادل البيانات عبر الإنترنت (IDX) هوية الشركة المدرجة، أو بريدها الإلكتروني، أو رقم هاتفها، في مكان واضح وظاهر.

الامتثال لمعايير الإسكان العادل: يجب أن تمتثل جميع معلومات القوائم وجهود التسويق لقوانين ولوائح الإسكان العادل الفيدرالية والولائية والمحلية المعمول بها. كما يطلب من وكلاء العقارات إكمال تدريب على الإسكان العادل كل ثلاث سنوات.

عواقب عدم الامتثال: تفرض أنظمة قوائم العقارات المتعددة (MLS) عقوبات على مخالفي القواعد، والتي قد تتراوح بين الغرامات وإلغاء الوصول إلى النظام.

يضمن الالتزام بهذه القواعد سوقاً عقارية فعالة وعادلة وشفافة، تفيد العملاء والعاملين في مجال العقارات على حد سواء.