لماذا لا تدرج بعض المنازل في MLS (ومتى يجب تجنبها)

إذا كنت ترغب في معرفة اسباب عد ادراج بعض المنازل ومتى يجب تجنب بعد المنازل في قوائم MLS فأليك التالي؟

بعض المنازل غير مدرجة في نظام MLS لأسباب تتعلق بالخصوصية، أو لتجنب التسويق العلني، أو لظروف خاصة، مثل العقارات الفاخرة، أو وجود بائع مقيم في المنزل، أو مستثمر لديه مستأجرون، ينصح بتجنب نظام MLS للمنازل التي ترغب في بيعها بشكل خاص، بينما قد يحتاج المشترون المحتملون إلى استكشاف خيارات خارج السوق، مثل القوائم الخاصة، أو شبكات الوكلاء، أو قوائم “للبيع من المالك” (FSBO)، للعثور على عقارات غير مُدرجة في النظام.

ما هو نظام قوائم العقارات المتعددة (MLS)، وكيف يعمل؟

يعد نظام قوائم العقارات المتعددة (MLS)، أو خدمة القوائم المتعددة، سوقاً إلكترونياً مخصصاً لبيع المنازل. يستخدمه خبراء العقارات لعرض المنازل للبائعين وإيجاد منازل للمشترين، بهدف عرض المنازل للبيع على أكبر شريحة ممكنة من المشترين المؤهلين.

نشأ هذا المفهوم في القرن التاسع عشر على يد سماسرة العقارات، حيث كان السماسرة يجتمعون لتبادل المعلومات حول العقارات المعروضة، ويتفقون في النهاية على دفع تكاليف مساعدة بعضهم البعض في بيع المنازل وإيجاد مشترين.

تهدف MLS إلى الحفاظ على نزاهة عمليات بيع وشراء المنازل، فعند إدراج منزل في MLS، يجب على الوكيل البحث في السوق، وإجراء تحليل سوقي مقارن (CMA)، والتأكد من فهم البائع للإجراءات والتكاليف والإمكانيات”.

ويتابع: “سيلتزم الوكيل بقواعد MLS لضمان الشفافية والاتساق والصدق مع الجمهور، وتحقيق أقصى قدر ممكن من الظهور لهذا الإعلان”.

يمكن العثور على جميع العقارات المدرجة علناً على MLS، من منازل الأسرة الواحدة والشقق إلى العقارات المرهونة أو المحجوزة مسبقاً، لا يعرض MLS منازل FSBO (العقارات المعروضة للبيع من قبل المالك)، ولا يعرض المنازل التي لم تدرج رسمياً للبيع.

توفر قاعدة البيانات معلومات قيّمة، مثل سعر المنزل، وتفاصيل العقار كالمساحة، ومبالغ ضريبة العقار، ومعلومات الاتصال بوكيل العقار.

مع ذلك، خدمة MLS متاحة فقط للوكلاء المرخصين، بصفتك مشترياً، لن تتمكن من الوصول إلى MLS وقوائمه دون مساعدة وكيلك العقاري.

أسباب عدم إدراج بعض المنازل في نظام MLS

الخصوصية: قد لا يستخدم كبار الشخصيات، أو أصحاب الأعمال الذين يبيعون شركاتهم، أو أي شخص يرغب في الحفاظ على سرية عملية البيع نظام MLS.

العقارات الفاخرة: تباع بعض المنازل الراقية بشكل خاص للحفاظ على الخصوصية، أو لخصائصها الفريدة التي يصعب وصفها في قوائم MLS القياسية.

الجوانب اللوجستية: قد يختار البائعون عدم إدراج منازلهم في نظام MLS للحد من عدد مرات عرضها، مما قد يكون مغرياً لمعاملة أسرع وأقل تعقيداً.

مستأجرون: قد يبقي المستثمر الذي يبيع عقاراً مستأجراً العقار خارج السوق لتجنب إشراك المستأجرين.

أسباب صحية أو شخصية: قد تدفع الحالة الصحية للبائع، بما في ذلك المخاوف الصحية، إلى إبقاء المنزل خارج قائمة MLS.

لماذا قد لا يرغب شخص ما في إدراج منزله في نظام قوائم العقارات المتعددة (MLS)؟

في حالات نادرة، قد تطغى حاجة البائع للخصوصية على هدفه في تحقيق أعلى سعر بيع وأفضل شروط، على سبيل المثال قد يتجنب صاحب عمل يبيع شركته إدراج منزله في نظام قوائم العقارات المتعددة (MLS) لمنع الموظفين من المضاربة على البيع. وبالمثل، قد يختار بعض الشخصيات البارزة أو المشاهير البيع خارج السوق لأسباب أمنية، مع أن الكثيرين ما زالوا يفضلون استخدام نظام قوائم العقارات المتعددة (MLS).

ما هي مخاطر البيع خارج نظام قوائم العقارات المتعددة (MLS)؟

وجدت دراسة أجرتها Bright MLS أنه بين عامي 2019 و2023، بيعت المنازل المدرجة في نظام قوائم العقارات المتعددة (MLS) بسعر أعلى بنسبة 17.5% من المنازل المماثلة خارج النظام، ووجدت دراسة أخرى أن عرض المنازل خارج النظام كلف البائعين أكثر من مليار دولار. أجرت Zillow هذا التحليل، حيث قال رئيسها التنفيذي إن القوائم الخاصة “تأتي على حساب البائع” وهي محاولة من بعض شركات الوساطة “للاستغلال المزدوج”،(أخبار العقارات).

بعدم إدراج منزل في نظام قوائم العقارات المتعددة (MLS)، قد لا يتمكن المشتري الراغب في دفع أعلى سعر من رؤية العقار. وقد يؤدي هذا إلى خسارة عشرات أو حتى مئات الآلاف من الدولارات. ولذلك، يلزم نظام قوائم العقارات المتعددة (MLS PIN) البائعين بتوقيع تنازل يقرون فيه بفهمهم احتمالية حصولهم على سعر أقل مقابل عقارهم إذا اختاروا عدم إدراجه في النظام. ومع ذلك، تروج بعض الشركات لمجموعات خاصة من العقارات غير المدرجة في النظام. وحتى في هذه الحالات، قد يقصي البائعون 80% أو أكثر من المشترين المحتملين ووكلائهم من رؤية منازلهم.

كيف يمكن للبائعين الحفاظ على الخصوصية دون التأثير على نتائجهم؟

هناك طرق لحماية الخصوصية مع زيادة فرص الوصول إلى المشترين المؤهلين، فهناك خصائص أولوية لمساعدة العملاء على تحقيق أفضل نتيجة ممكنة من خلال الاستفادة من أوسع نطاق تسويقي باستخدام نظام قوائم العقارات المتعددة (MLS).

مع ذلك، تتوفر بدائل لمن لديهم ظروف خاصة:

تحديد عدد صور العقار: إذا كان الأمان مصدر قلق، يمكن للبائعين تحديد عدد صور العقار. لا يشترط القيام بجولة داخلية كاملة لعرض العقار في نظام قوائم العقارات المتعددة (MLS).

“حملات خفيفة”: في هذا النهج، لا توزع أي مواد تسويقية، وفي بعض الأحيان لا تُلتقط أي صور. يُشارك وكيل الإعلان تفاصيل العقار فقط مع وكلاء محددين قد يكون لديهم مشترٍ مهتم.

شبكة أفضل الوكلاء (TAN) وبوابات الإعلانات الخاصة: تتيح هذه المنصات عرضاً محدوداً لوكلاء محددين بدلًا من عرضه في نظام قوائم العقارات المتعددة (MLS) بالكامل.

في حين أن هناك حلولاً للبائعين الذين يحتاجون إلى السرية، يعد الدخول إلى نظام MLS الاستراتيجية الأمثل لمعظم البائعين، كلما زاد عدد المشترين الذين يشاهدون العقار، زادت المنافسة، والمنافسة تحسن الأسعار وتحسن الشروط.

القوائم والرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين

في أواخر عام 2019، صوتت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) على منع الوكلاء والوسطاء من حجب القوائم عن نظام قوائم العقارات المتعددة (MLS)، وهو ما يعزز متطلبات الرابطة التي تلزم بإدراج العقارات على النظام خلال يوم عمل واحد من طرحها للجمهور.

بموجب الرابطة، يمكن للوكلاء الإعلان عن أي منزل على أنه “قريباً” – ولكن في حال فعلوا ذلك، يجب إدراجه على النظام خلال ساعات محددة. ويهدف هذا إلى الحفاظ على دقة المعلومات المتعلقة بالمنازل المتاحة، وتجنب أي تبعات قانونية أو أخلاقية محتملة، مثل إخلال الوكيل بواجباته أو انتهاك قانون الإسكان العادل.

لا يزال بإمكان البائعين الراغبين في الخصوصية أو القلقين بشأن صحتهم بيع منزلهم على النظام بموجب سياسة الرابطة الجديدة، ولكن لا يمكن الإعلان عن العقار علناً بأي شكل من الأشكال، مما قد يصعّب على المشترين المؤهلين العثور على المنزل.

البحث عن منزل قبل عرضه

بلا شك، أفضل طريقة للمشتري للعثور على منزل قبل عرضه هي التعاون مع خبير عقاري ذي خبرة، يشير كل احدى خبراء العقارات الدوليين، إلى عدم وجود بوابة إلكترونية تتيح للوكلاء أو المشترين الاطلاع على العقارات غير المعروضة في السوق،”هناك قوانين معينة سارية للوكلاء. نحن محدودون في نشر المعلومات، والقواعد صارمة للغاية”.

مع ذلك، هناك بعض الخيارات للمشترين الذين يرغبون في الحصول على منزل قبل عرضه في نظام قوائم العقارات المتعددة (MLS).

التواصل الشفهي

يعد التواصل الشفهي على الأرجح الطريقة الأكثر فعالية للمشترين للعثور على منازل قبل عرضها، وخاصة في الأسواق التي يكون فيها العرض محدودًا، حيث يتواصل الوكلاء مع بعضهم البعض، “كثيراً ما نتلقى مكالمات من الوكلاء يسألون عما إذا كان لدينا أي عروض جديدة”. “لدينا وكلاء يبحثون عن عقارات، خاصة إذا كان لديهم عملاء خسروا عروضاً متعددة في الماضي”.

أن وجود وكيل عقاري ذي علاقات واسعة قد يكون مفيداً في هذه الحالات، فمحاولة التعاقد مع وكيل عقاري ذي شبكة علاقات واسعة مفيد للعملاء .

قد يكون وكيلك على دراية أيضاً ببائعين يواجهون الطلاق ويرغبون في إبقاء وضعهم بعيداً عن نظام قوائم العقارات المتعددة (MLS).

إلى جانب شبكة الوسطاء المباشرة لوكيلك، يمكن لمتعاقديه ومصممي الحدائق وغيرهم من مقدمي الخدمات مساعدتك في العثور على منزل للبيع غير مدرج على نظام قوائم العقارات المتعددة.

متى تتجنب البيع خارج السوق؟

يعد نظام MLS الخيار الأمثل لمعظم البائعين، لذا ينصح بتجنب البيع خارج السوق إذا كان هدفك الرئيسي هو تعظيم عائدك المالي.

إذا كنت ترغب في الحصول على أعلى سعر: يؤدي التواجد الواسع أمام جميع المشترين إلى خلق منافسة، مما يرفع السعر. وقد أظهرت الدراسات أن المنازل المدرجة في نظام MLS غالبًا ما تباع بأسعار أعلى بكثير من العقارات خارج السوق.

إذا كان لديك جدول زمني مرن: قد تستغرق عمليات البيع خارج السوق وقتاً أطول أحياناً للعثور على مشتري نظراً لمحدودية التواجد، إذا لم تكن في عجلة من أمرك، فإن عرض العقار بالكامل على نظام MLS سيصل إلى عدد أكبر من المشترين المحتملين.

إذا كنت ترغب في ضمان قيمة سوقية عادلة: فبدون الشفافية والوضوح الواسع لنظام MLS، قد يكون من الصعب تحديد ما إذا كان العرض الذي تتلقاه هو بالفعل أفضل سعر ممكن في السوق.

إذا كنت بحاجة إلى إرشاد مهني: البيع خارج السوق، وخاصة “للبيع من المالك” (FSBO)، يعني أنك مسؤول عن جميع الأعمال الورقية المعقدة والمفاوضات والمسؤوليات القانونية.

في نهاية المطاف، ينبغي أن يكون عرض العقار خارج قائمة MLS قراراً استراتيجياً يتخذ بفهم كامل للخيارات المالية المحتملة. ينبغي على وكيل عقارات خبير مناقشة جميع الإيجابيات والسلبيات للمساعدة في تحديد النهج الأنسب لحالتك الخاصة.