اللي هاقوله هنا هو وجهة نظري الشخصية، مش بالضرورة الحقيقة المطلقة. لكن يستحق تفكر فيه كويس قبل ما تاخد قرار تشتري عقار وتفتكر إنه استثمار مضمون.
أكبر غلطة
كتير من الناس سواء شايف نفسه “مستثمر عقاري” أو حتى مجرد مشتري، بيعتقد إن شراء وحدة على 10 أو 12 سنة تقسيط معناه أمان وضمان للربح.
لكن الحقيقة:
قيمة أي أصل عقاري مش بطول فترة التقسيط، لكن:
– بسعره الأساسي (من غير فوائد أو إضافات خفية).
– وبقدرتك على إعادة بيعه بسرعة وفي أي وقت—even لو بهامش ربح بسيط.
اللي بيحميك فعلًا هو السيولة مش الأقساط.
واقع السوق المصري النهاردة
– السوق مليان بوحدات جديدة بشكل ضخم جدًا.
– أغلب الوحدات بتتباع بأقساط طويلة جدًا، بفوائد مباشرة أو خفية بتوصل لـ 100–150٪ فوق السعر الأساسي.
– في حالة إغراق بالمشروعات، وغياب الرقابة الكاملة بيخلي بعض المطورين يتأخروا بشكل كبير في التسليم.
النتيجة؟
– بتدفع أضعاف القيمة الحقيقية.
– السوق بقى للبعض مجرد شغل “شيكات وورق” مش عقارات.
– سوق إعادة البيع مش متكوّن فعلًا، ومليان وحدات شبه بعض.
– المشتري النهائي بيلقى عروض أسهل وأرخص مباشرة من المطور… فتتشوه الأسعار وتفقد مصداقيتها.
– ناس كتير بتبدأ تحس إنها بتدفع أقساط في عقار قيمته بتنزل—وده بيؤدي لتعثر في السداد، نزاعات قضائية، وتشويه سمعة السوق كله—even المطورين المحترمين.
الخطر الحقيقي
بعد سنين من الأقساط، ممكن تكتشف:
– إن إعادة البيع شبه مستحيلة.
– إنك خسرت في أكبر استثمار في حياتك، مش عشان الأصل وحش، لكن عشان السوق مغرق وحدات ومش منظم.
– وده السبب الرئيسي اللي بيخلي أي مستثمر خارجي يتردد… لأنه مش شايف سوق إعادة بيع قوي وحقيقي.
القاعدة الذهبية
قيمة أي أصل = سهولة بيعه.
– الدهب قيمته في سيولته الفورية.
– والعقار المفروض يكون بنفس المنطق.
المطلوب علشان العقار يكون استثمار حقيقي
1.تسعير شفاف وواضح
– أسعار حقيقية، مقارنة فعلية، مصاريف وفوايد معلنة بوضوح.
2. تكنولوجيا لإعادة البيع
– منصات MLS ببيانات دقيقة، عقود موحّدة، تحديث يومي للأسعار، وفهرس رسمي للعقارات زي مؤشر الذهب.
3. رقابة حكومية عادلة
– على البيع، الشراء، الإيجار، الفوايد، وأنظمة التقسيط—مع تسهيلات للسداد المبكر لتشجيع السيولة.
4. سوق إعادة بيع فعلي
– قائم على أرقام ومعاملات حقيقية مش إعلانات وهمية.
5. توعية شاملة للمواطنين
– كل مشتري لازم يعرف تفاصيل العقد، الفوايد، الأقساط، العقوبات، وإمكانية السداد المبكر.
6. توازن العرض والطلب
– لضمان استمرارية السيولة وعدم تشوه السوق.
7. تسجيل فوري ويومي لكل معاملة عقارية
– مع شفافية في تصاريح المطور، ترخيص المسوق، العمولة، الفوايد، ومبالغ السداد المبكر.
8. البنوك تدير التحصيل
– المطور يبني فقط، والبنوك تشرف على التمويل والتحصيل تحت رقابة البنك المركزي.
سؤال المستثمر الذكي
قبل ما تشتري أي عقار، اسأل نفسك:
“لو عايز أبيع بكرة… أقدر؟ فين؟ لمين؟ وبكام؟”
لأن في الاستثمار العقاري، زي الدهب، القيمة الحقيقية في السيولة.
— أحمد البطراوي
