لماذا يعد شراء عقار تحت الإنشاء فكرة مثالية لضخ رأس المال والحصول على عوائد مالية مرتفعة؟ وهل بالفعل مميزات الاستثمار في العقارات تحت الإنشاء تجعله استثماراً طويل المدى؟ وما هو مستقبل الاستثمار في العقارات تحت الإنشاء؟
حازت فكرة شراء عقار تحت الإنشاء في المشاريع العقارية الجديدة على تفضيل المستثمرين في مختلف الدول لكونها الأفضل في مجال الاستثمار العقاري عموماً.
ستناول خلال المقال كل ما يتعلق حول العقارات الجديدة أو شراء عقارات في مرحلة الإنشاء ومميزات الاستثمار في العقارات تحت الإنشاء، وايضاً تفاصيل تملك عقد بيع عقار تحت الإنشاء وكيفية حماية المشتري في عقد بيع عقار تحت الإنشاء وكذلك كيف تشتري عقار تحت الإنشاء.
ما هو الاستثمار في العقارات قيد الانشاء؟
الاستثمار في العقارات قيد الانشاء هي شراء العقارات غير المبنية أو التي مازالت في بدايات تأسيسها، وتكون أسعارها أقل بكثير من العقارات الجاهزة وهو أمر معروف في السوق العقاري العربي كون المستثمر سيدفع ثمن شقته وسينتظر لمدة تتراوح بين عامين أو ثلاثة (وهي متوسط المدة الزمنية المعروفة في بعض الدول العربية خاصة في تأسيس المجمعات السكنية).
تختلف انواع العقارات الاستثمارية قيد الانشاء مثل العقار السكني والتجاري و الفنادق والمشاريع السياحية والترفيهية المختلفة، حيث تقوم الشركات الإنشائية عند إعلانها عن البدء بتشييد مشروع جديد بطرح عدد معين من العقارات للبيع حتى قبل الحصول على التراخيص اللازمة للبناء بأسعار بسيطة، وبعد الحصول على الموافقات والبدء بوضع حجر الأساس والانطلاق في المشروع سيرتفع تلقائياً سعر الشقق او العقارات التي تريد الشركة بيعها في المرحلة الثانية ويستمر هذا الحال التصاعدي حتى الانتهاء كلياً من أعمال البناء.
ما هي فوائد الاستثمار في العقارات قيد الانشاء؟
حداثة المشاريع العقارية الجديدة التي تتضمن عقارات قيد الإنشاء.
كذلك وجود حماية المشتري في عقد بيع عقار تحت الإنشاء.
مستقبل الاستثمار في العقارات الجديدة واعد بامتياز نظراً لكونها تقع ضمن مناطق استراتيجية مطلوبة في اغلب الاحيان.
اتاحة خطط دفع وسداد مرنة فجأت أهم المزايا التي يوفرها الاستثمار في عقارات قيد الانشاء في دبي أو أي من المدن الأخرى، حيث تطرح شركات التطوير العقاري خطط دفع مرنة والتي عادة لا تكون متاحة في العقارات الجاهزة، فضلاً عن قيمة الأقساط التي يمكن أن تصل إلى 1% من قيمة العقار شهرياً، وبدون دفعة أولى في بعض العروض.
فور تجهيز العقار وإنهاء إنشائه يرتفع سعره بنسبة كبيرة، مما يضمن مضاعفة رأس المال الذي تم ضخه في مشروع شراء عقار تحت الإنشاء.
يتم بناء العقارات الجديدة وفق أحدث طرازات هندسية ومعمارية، وهذا من أهم مميزات الاستثمار في العقارات تحت الإنشاء.
كذلك يتم استخدام تقنيات حديثة في بناء المشاريع العقارية الجديدة مثل مواد البناء لمقاومة الزلازل وتقنيات البيوت الذكية وغيرها.
ما هي سلبيات الاستثمار في العقارات قيد الإنشاء؟
تتلاعب بعض الشركات وخاصة الحديثة منها في السوق العقاري وتبني عقارات تختلف عند تلك الموضوعة على المخططات والمتفق عليها.
تتعرض بعض الشركات وخاصة الصغيرة منها لأزمات مالية تؤخر أو توقف أعمال البناء لسنوات ما يؤدي لخسائر جسيمة للمستثمرين ممن اشتروا عقارات في مشاريعها.
اخنلاف كبير في سعر الصرف بين تاريخ شراء العقار وتاريخ استلامه الذي قد يصل إلى 5 سنوات بسبب التضخم المتزايد مع الوقت.
عدم الإطلاع الكافي على بنود عقد الشراء مما يوقع المشتري ضحية الاحتيال العقاري أو سوء فهم.
ما هي النصائح التي يجب اتباعها قبل الاستثمار في العقارات قيد الانشاء؟
للتأكد من حصولك على أفضل صفقة على شراء العقارات الخاصة بك التحقق من صحة الأوراق التي تثبت أن العقار في السجل العقاري.
التحقق من صحة الأوراق العقارية وتصاريح البناء.
التحقق من الشركة المتعاقدة.
فحص الممتلكات من قبل مهندس للتأكد من أنه في حالة جيدة قبل التوقيع على أي شيء.
الحرص على استشارة محامي عند كتابة العقود وتأكد من أن جميع البنود ملزمة قانونًا للبائع.
مهما كانت الإغراء، لا تشتري شقة بدون تصريح بأي شكل من الأشكال، يعد شراء شقة بدون تصريح أمرًا غير قانوني ويمكن أن يؤدي إلى عواقب وخيمة.
تأكد من شراء عقار به عدادات مياه وكهرباء قبل شرائه.
تأكد من ان الشركة المسؤولة عن العقار معروف عنها أنها تتمتع بخدمة عملاء جيدة، أم أن هناك الكثير من الشكاوى بشأنها.
هل الأوراق القانونية لنموذج العقار مثل الأرض والشقة مسجلة في السجل العقاري؟ أولاً، تأكد من حصولك على نسخة مصدقة من جميع المستندات القانونية، ثم استشر محاميا.
قبل التوقيع على أي شيء، من المهم قراءة شروط العقود بعناية والتأكد من تنازل البائع عن أي عدادات مياه وكهرباء وغاز في عقد منفصل خلال شهر العقار.
في حالة شراء عقار من الورثة، يجب إرفاق إشعار الإرث ويجب أن تكون جميع التوقيعات موجودة في العقد.
ما هي البنود القانونية التي يجب توفرها عند التعاقد على عقار قيد الانشاء؟
يجب أن يبدأ العقد بيوم وتاريخ التوقيع على العقد متبوعًا ببيانات المشتري و البائع يجب تضمين اسم المشتري ومهنته وجنسيته ومحل إقامته لكلا الطرفين.
يجب كتابة بند يتفق فيه الطرفان بأهليتهم للتوقيع على العقد ويجب كتابة مقدمة تتضمن: يذكر أن الطرف الأول، البائع، يمتلك قطعة أرض شاغرة معدة للبناء مع ذكر مساحتها وموقعها. باسم الشارع والحي الذي تنتمي إليه والمحافظة وما يحدها. والأرض هي إحدى الحدود الأربعة. ثم يذكر صاحب الأرض بعدها أنه حصل على رخصة لبناء مبنى سكني على كامل مساحة الأرض المشار إليها.
يتم ذكر التمهيد السابق في البند الأول كجزء مهم من العقد وهو جزء حيوي منه. تنطبق عليه جميع أحكامه، بما في ذلك الأولية.
ينص البند الثاني من هذا العقد على أن الطرف الأول (البائع)، بيع للطرف الثاني (المشتري)، الذي قبل تلك الشقة بذكر رقم الشقة و الطابق الذي تقع فيه كما تحتوي الشقة في العقار المملوك للطرف الأول وتبلغ مساحتها الإجمالية.
البند الثالث يشمل المبلغ الإجمالي المتفق عليه وكيف يقسم، ولابد من ذكر الدفعة الأولى و المبلغ المتبقي المستحق على المشتري و مقدار الأقساط الذي سيوزع عليها، كما يتم ذكر تاريخ استحقاق القسط الأول الذي يتم تأكيده بإصدار إيصال بهذا الخصوص.
يتضمن البند الرابع إقرار البائع بالطريقة التي أصبحت بها الأرض سواء عن طريق شراء الميراث وما إلى ذلك، وبأن البائع جاد في البناء على الأرض، كما يجب اعتبار المباني الموجودة على الأرض مملوكة للبائع، وهو على استعداد لاستثمار أمواله في هذا المشروع.
ينص البند الخامس، يكون تأكيد على التزام البائع والمشتري بدفع الأقساط وتسليم الشقة في تاريخ محدد.
ينص البند السادس في الاتفاقية المبرمة بين المشتري والبائع على أنه يحق للمشتري الحصول على حصة من المرافق والإجراءات المشتركة للمبنى، بالإضافة إلى نسبة من مساحة الأرض تعادل مساحة الشقة المتفق عليها.
البند السابع هو تأكيد من البائع بأنه لم يتصرف مسبقًا في الشقة المتفق عليها بأي طريقة قانونية.
البند الثامن، يذكر أن المشتري مسؤول مسؤولية كاملة عن جميع المستحقات القانونية على الشقة، بما في ذلك الضرائب والرسوم، من تاريخ استلام الشقة.
البند التاسع التزام الطرف الأول بنقل الملكية وما يترتب على ذلك من آثار.
البند العاشر: يذكر في العقد أن الطرفين يتفقان على الوفاء بالتزاماتهما وتعويض كل منهما الآخر عن أي مخالفة للعقد‘ وإذا خالف أحد الطرفين الجزء الخاص به من الاتفاقية، يعتبر العقد باطلاًن إذا لم يمتثل أي من الطرفين لالتزاماته التعاقدية، فقد يخضع لإجراءات قانونية، يتم إلغاء الاتفاقية دون تقديم إشعار، ولا يتم تعويض أي من الطرفين.
في البند الحادي عشر في حالة الخلاف بين الطرفين يذكر اسم المحكمة المختصة.
بعد قراءة العقد، قم بعمل نسختين لكل طرف و نسخة واحدة موقعة من قبل كل طرف.
منصة دبي العقارية
للحصول على المزيد من المعلومات حول المشاريع السكنية داخل جمهورية مصر العربية ومناطق الدول العربية ودول الخليج العربي يمكن الاطلاع على منصة وكلاء دبي المعتمدين العقارية الاَن.
