في عالم العقارات وخلال المعاملات التجارية أو أي معاملة تنطوي على نقل الأصول، يرغب المستثمر في تكوين فكرة واقعية عن قيمة الأصل. وتعتبر واحدة من طرق معرفة قيمة الأصل هي تحديد القيمة السوقية.
حيث إن أحد الأسباب الرئيسية لأهمية القيمة السوقية توفير طريقة للقضاء على الغموض الخاص بقيمة الأصل. في السوق، وبالتالي إجراء تقييم عادل لقيمة الأصل.
في هذا المقال سنشرح بالتفصيل ماذا يعني احتساب القيمة السوقية العقار وعلاقته بالتقييم وكيفية إجراء استراتيجية بسيطة للحصول على قيمة عادلة.
ماذا تعني القيمة السوقية للعقار؟
يتسم قطاع العقارات بالتعقيد الشديد، مع وجود اختلافات كبيرة بين العقارات السكنية والتجارية والصناعية، إضافة إلى اختلاف المساحات.
وتعني القيمة السوقية للعقار بالتحديد تكلفة العقار المعروض للبيع، وفقًا لما يحدده السوق الحالي، حيث يتسم السوق بالتقلب والمرونة معاً، في أغلب الأوقات لذا يمكن أن ترتفع الأسعار وتنخفض وتتأثر بعوامل مختلفة.
وتُعبر القيمة السوقية عن السعر المناسب لبيع المنزل به في سوق تنافسية ومفتوحة، حيث يدرج المشتري سعر الطلب ويقدم البائع العروض التي تناسب السعر.
وثمة طريقة أخرى تُفسر هذا المفهوم، وهو أن القيمة السوقية للمنزل تعني السعر الذي يُتَفَاوَض عليه بين البائع والمشتري، بعد قضاء بعض الوقت في البحث داخل السوق المفتوحة ومع بعض الإعلانات والتسويق التي يقوم بها البائع أو المسوق العقاري.
لذا تتأثر القيمة السوقية للعقار بتقييمه، ولهذا لا ينعزل مفهوم التقييم للعقار عن قيمته السوقية.
ما هو التقييم العقاري؟
يُعد التقييم الدقيق للعقار أمرًا هاماً لاتخاذ قرارات استثمارية حكيمة فيما يخص المستثمرين، كما أن لدى بعض شركات الاستثمار العقاري فرق عمل كاملة هدفها الرئيسي تحديد قيمة الفرص العقارية الجديدة والأصول العقارية الحالية للشركة.
ويتم التقييم العقاري بالعديد من الطرق وأهمها:
- مقارنة المبيعات: يمكن تقدير القيمة من خلال مقارنة لعقارات المبيعة مؤخرًا، وهو النهج الأفضل للعقارات السكنية. ويكون ذلك باختيار ثلاثة عقارات على الأقل تم بيعها قبل أقل من ستة أشهر. وإجراء تعديلات على الاختلافات والتشابهات في تلك العقارات.
- اتباع نهج التكلفة: يستخدم هذا النهج خطوات لتقييم العقار بناءً على تكلفة إنشائه حيث يمكن اتباع نهج استبدال تكلفة عقار بآخر، وتقدير قيمة الأرض كأنها خالية وتحديد التكلفة الحالية لإنشاء المبنى وتحسيناته، وبعد ذلك يتم تقدير أي استهلاك مستحق من الحالة المادية الحالية للممتلكات. إضافة إلى العديد من الخطوات التي تساعد على حساب التكلفة.
- اتباع نهج رسملة الدخل: ومن ضمن الخطوات المتبعة في ذلك تقدير الإمكانات السنوية للدخل الإجمالي، إضافة إلى الاعتماد على أسعار السوق، وليس على الإيرادات الحالية (على سبيل المثال، إذا كان لدى أحد المباني الإدارية مستأجر يدفع إيجارًا أقل من سعر السوق، يُسْتَخْدَم دخلًا إجماليًا أعلى من الموجود في المنطقة).
ما الهدف من حساب القيمة السوقية للعقار؟
تُحْتَسَب القيمة السوقية للعقار بهدف إضافة المصداقية وعدم التلاعب بأسعار العقارات، ولكي يتخذ المستثمر قراراً صحيحاً بناء على قواعد ومناهج مُتبعة لدراسة السوق بدقة.
لماذا يستفسر المستثمرون عن القيمة السوقية للعقار؟
يُجَاب عن احتساب القيمة السوقية للعقار لمعرفة السعر الحقيقي للعقار واتخاذ قرار استثماري صحيح، ولكن لتوضيح بعض المفاهيم أيضاً ومنها على النحو الآتي:
القيمة لا تساوي التكلفة أو السعر: حيث إن القيمة لا تساوي بالضرورة التكلفة أو السعر، لتشير التكلفة إلى النفقات على المواد، أو العمالة، ومن ناحية أخرى، يُعبر السعر عن المبلغ الذي يدفعه شخص مقابل شيء ما، ولا يحدد السعر أو التكلفة القيمة. قد يصل سعر بيع المنزل إلى 150 ألف دولار، ولكن القيمة قد تكون أعلى أو أقل بكثير.
القيمة تعتمد على البيانات الصحيحة: فكما ذكرنا احتساب القيمة السوقية له علاقة وثيقة بالتقييم، ويتم التقييم بناء على توافر البيانات الصحيحة التي يتم جمعها وتحليلها، وتغطي التفاصيل المتعلقة بالعقار، إضافة إلى البيانات العامة المتعلقة بالدولة والمنطقة والمدينة والحي الذي يقع فيه العقار، للوصول إلى القيمة.
وتتعدد أهداف التقييم العقاري حيث يُقَيَّم للأهداف الآتية:
ثمة العديد من الأسباب التي تدفع المستثمر إلى تقييم ممتلكاته، حيث التعرف على السعر التنافسي والعادل للممتلكات الخاصة، وحساب الضرائب.
وإليك أهم 6 أسباب تجعل تقييم الممتلكات أمرًا ضروريًا.
1- شراء أو بيع عقار
فقبل شراء أو بيع عقار، من الضروري تقييمه، وبالتالي فهم القيمة السوقية العادلة للعقار، ويتم ذلك عن طريق أحد متخصصي تقييم العقارات تقييم قيمتها الحالية في السوق المالي والعقاري، مع الأخذ في الاعتبار العوامل جميعها التي تحدد قيمة العقار.
2- لاستئجار عقار
يساعد تقييم العقار على تحديد الإيجار العادل والتنافسي للممتلكات إذا كنت تبحث عن مستأجرين، وعادة ما يكون الإيجار المناسب بين 6-10% من السعر المقدر للعقار.
3- لرهن العقار
فإذا رغب المشتري في الحصول على قرض مقابل العقار كضمان، فإن التقييم ضروري في مثل هذه الحالة حيث يؤثر السعر المقدر للعقار على مبلغ القرض.
4- لنقل الملكية
ففي حالة رغبة المستثمر في نقل ممتلكاته إلى شخص آخر، فسوف يحتاج إلى تقدير قيمتها أولاً.
5- الضرائب
تتسم كل دولة بضرائبها المختلفة على العقار مثل ضريبة الثروة، وضريبة الأراضي الشاغرة، وضريبة إيجار الأرض، وضريبة الأملاك، والضريبة البلدية، إلى جانب المبالغ التي تُدْفَع لمختلف الإدارات الحكومية. وعند حساب هذه الضرائب، تُؤْخَذ القيمة التقديرية للعقار بعين الاعتبار.
6- الاستحواذ الإجباري
فإذا أعلن فرد أو منظمة إفلاسها، فيمكن الحصول على ممتلكاتهم، وفي مثل هذه الحالات، قبل الاستحواذ على العقار أو بيعه بالمزاد العلني، يتم إجراء تقييمه. ويساعد هذا في تحديد عوامل مثل السعر الأساسي للمزاد.
كيف تُحْتَسَب القيمة السوقية للعقار؟
في هذا الجزء سنشرح كيفية احتساب القيمة السوقية للعقار بدقة.
تشير قيمة عقار العقار، مثل مبنى تجاري أو مساحة مكتبية، إلى السعر المُقدر الذي يمكن بيع العقار به في الأسواق المفتوحة.
وتُحَدَّد القيمة السوقية المقدرة المنسوبة إلى عقار معين حسب العرض والطلب في السوق المتاح في الوقت الحاضر.
طلب السوق: مقدار الفائدة من المستثمرين (والمشترين) في السوق لشراء أو الحصول على العقارات في سوق معينة.
عرض السوق: حجم العقارات (مثل العقارات والأراضي) المتاحة للبيع في السوق.
فإذا ظل عرض السوق ثابتًا بينما يزداد الطلب في السوق، ترتفع قيم العقارات في السوق.
ولذلك، فإن قيم العقارات تتقلب باستمرار بناءً على التوازن بين الطلب والعرض في السوق، كما يؤثر في تقييم العقار أسعار الفائدة.
ولكي يكون لتقدير قيمة العقار وزن، يجب أن يُسَوَّق بشفافية، حيث إن إخفاء المعلومات الجوهرية المؤثرة على القيمة العادلة للممتلكات يمكن أن تتسبب في خداع المستثمر وهو أمر لا يرغب به إطلاقاً.
ما يجب على الطرفين المشاركين في الصفقة العقارية – المشتري والبائع – أن يكونا قد تصرفا مع العلم بجميع المعلومات الجوهرية المتعلقة بالعقار،واتفقا رسميًا على البيع.
كيف تضاغ قيمة العقار؟
سنأخذ نهج الرسملة أو نهج الدخل كمثال لنوضح حساب القيمة السوقية للعقار.
لتكون صياغة العقار طبقاً لهذا النهج.
قيمة العقار، نهج الرسملة = صافي الدخل الخاص بالتشغيل (NOI) ÷ معدل الحد الأقصى (%).
صافي الدخل الخاص بالتشغيل (NOI) = إجمالي الدخل (EGI) – مصاريف التشغيل المباشرة.
إجمالي الدخل (EGI) = إجمالي الدخل المحتمل (PGI) – خسائر الوظائف الشاغرة والائتمانية.
ويُحَدَّد مكون معدل الحد الأقصى (%) بناءً على ملف تعريف المخاطر والعائد للعقار وعوامل أخرى، مثل العقارات المماثلة وظروف السوق الحالية.
ولكن هذا الحساب ليس مباشراً ولكنه تقديري.
لتدل صيغة معدل الرسملة على:
معدل الحد الأقصى (%) = صافي الدخل التشغيلي (NOI) ÷ قيمة العقار
ويُشْتَقّ معدل الحد الأقصى المناسب لتطبيقه في تقييم عقار معين من تحليل الشركات، أي أن المستثمر يحلل معدلات الحد الأقصى للعقارات المماثلة.
كما يشير معدل الحد الأقصى المرتفع إلى وجود مخاطر أكبر تعزى إلى تنفيذ مشروع عقاري، والذي يتزامن مع انخفاض قيمة العقار، لحاجة المستثمرين في السوق إلى عائد محتمل أعلى للتعويض عن المخاطر المتزايدة للاستثمار.
ما العوامل المؤثرة على تقييم العقارات التجارية؟
ظروف السوق: العامل الرئيسي الذي يسبب التغيير في قيم العقارات، فإذا زاد الطلب في السوق، تميل أسعار قيمة العقارات إلى الارتفاع بالتوازي، والعكس صحيح إذا انخفض الطلب في السوق.
التضخم: ويشير ذلك إلى الحالة الاقتصادية التي ترتفع فيها الأسعار العامة للسلع والخدمات، وغالبًا بسبب زيادة الأموال المتداولة. حيث يؤدي فائض العرض في الأسواق إلى انخفاض قيمة العملة، مما يؤدي إلى انخفاض القوة الشرائية للمستهلكين.
أسعار الفائدة: ترتبط أسعار الفائدة بإجمالي نشاط المعاملات في سوق العقارات. وإذا ارتفعت تكلفة الاقتراض، فإن الطلب على شراء المنازل يميل إلى الانخفاض، حيث يقل عدد المستهلكين الذين يستطيعون شراء المنازل بالنظر إلى ارتفاع تكلفة الاقتراض.
الموقع: حيث إن العقارات الواقعة في مدن ذات كثافة سكانية عالية تحصد تقييمات أعلى بسبب الطلب القوي في السوق. كما أن قرب العقار من المؤسسات التعليمية (مثل المدارس الثانوية والجامعات)، وأماكن العمل ووسائل النقل، يمكن أن يؤثر في قيمة العقارات في مناطق محددة.
التصميم والتخطيط: تُصميم بعض العقارات لتلبية احتياجات مجموعة سكانية متخصصة، مما قد يؤدي إلى ارتفاع الأسعار، كما يؤدي العرض المحدود في السوق إلى ارتفاع تقييم العقارات.
الحالة الحالية للعقار: تؤثر الحالة الحالية للعقار على قيمة العقار فعلى سبيل المثال، يمكن للمشتري التفاوض على سعر شراء مخفض بناءً على فكرة أن الإصلاحات مطلوبة بعد البيع.
