شهد مشهد التمويل العقاري داخل دولة الإمارات العربية المتحدة تغيرات كبيرة خلال العقد الماضي، ففي السنوات الأخيرة، ثمة اتجاه متزايد نحو تمويل شراء العقارات؛ بسبب ارتفاع تكلفته، ووجود خيارات تمويل أكثر جاذبية مقارنة بالسنوات السابقة.
ومع وجود العديد من الخيارات المتاحة؛ فإن تحديد الخيار المثالي بالنسبة للراغب في الشراء قد يستغرق بعض الوقت، لذا سنناقش في هذا المقال الأنواع المختلفة للتمويل العقاري داخل الدولة، بما في ذلك الرهون العقارية التقليدية وترتيبات الإيجار بغرض التملك.
ما هو التمويل العقاري؟
يمثل التمويل العقاري قرض مُستخدم لشراء العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة، ويمكن للمقترضين استخدام هذا القرض لتغطية التكلفة المتبقية للعقار بعد سداد الدفعة الأولى. كما يمكن الحصول على القرض من بنك أو مؤسسة مالية، بمعدلات فائدة ثابتة أو متغيرة، وشروط سداد مختلفة، ويمكن استخدامه أيضًا لإعادة تمويل رهن عقاري قائم أو لشراء عقار جديد.
أنواع التمويل العقاري المتاحة داخل الدولة
الرهون العقارية التقليدية
يمثل الرهن العقاري التقليدي النوع الأكثر انتشاراً من الرهن العقاري في الدولة، حيث تقدمه البنوك ومؤسسات الإقراض الأخرى، كما أن له أسعار فائدة أقل من أنواع الرهن العقاري المختلفة مثل؛ الرهون العقارية الإسلامية، ويتطلب دفعة أولى تتراوح بين 20% إلى 25% من سعر شراء العقار، ويموّل المُقرض المبلغ المتبقي، ويقوم المقترض بسداد القرض على مدى يصل إلى 25 عامًا.
ويمكن أن تشمل الرهون العقارية التقليدية إما؛ رهونًا عقارية ذات سعر ثابت، أو ذات سعر قابل للتعديل. والرهون العقارية ذات السعر الثابت لها أسعار فائدة ثابتة تظل كما هي طوال مدة القرض، في حين أن الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل لها أسعار فائدة متغيرة يمكن أن تتغير بمرور الوقت.
ويعتمد نوع الرهن العقاري التقليدي المناسب على ظروف العميل، فإذا كان لديه ائتمان جيد ودخل ثابت، فيمكنه الحصول على رهن عقاري بسعر فائدة ثابت، وبسعر فائدة منخفض، وقد يكون الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل خيارًا أفضل إذا كان لدى العميل قدر أقل من الملكية في الممتلكات الموجودة لديه، لذا من الضروري مقارنة أسعار الفائدة والرسوم قبل الالتزام بأي رهن عقاري تقليدي، وينبغي أيضًا التأكد من فهم الشروط وأحكام القرض قبل التوقيع.
وفيما يلي بعض المزايا للقروض العقارية التقليدية:
- انخفاض معدل الفائدة مقارنة بأنواع الرهن العقاري الأخرى.
- وجود المزيد من المرونة في شروط السداد.
- الإتاحة على نطاق أوسع من القروض العقارية الإسلامية.
2- التمويل الإسلامي
تمثل الرهون العقارية الإسلامية نوع من الرهن العقاري المتوافق مع أحكام الشريعة الإسلامية؛ حيث عدم تحصيل الفائدة، لذا فهي لا تتضمن مبلغ الفائدة، بل قيام المقترض بدفع دفعة أولى، وسداد عدة أقساط خلال فترة محددة.
وتقوم المؤسسة المالية بشراء وتأجير العقار للمقترض بموجب الرهن العقاري الإسلامي، ويدفع المقترض الإيجار للمؤسسة المالية، ويتم تطبيق جزء من الإيجار على شراء الجزء الخاص بالمؤسسة المالية من العقار، وتتكرر هذه الممارسة حتى يشتري المقترض العقار بالكامل ويمتلكه بالكامل.
ويعد الرهن العقاري الإسلامي خيارًا منتشراً بين العديد من الأشخاص في الدولة، ممن يرغبون في تمويل شراء عقار مع الالتزام بأحكام الشريعة الإسلامية؛ حيث يوفر العديد من المزايا على الرهن العقاري التقليدي مثل:
- عدم وجود دفعات للفائدة: فالرهون العقارية الإسلامية لا تنطوي على مبلغ الفائدة، مما يمكن أن يوفر أموال المقترضين على المدى الطويل.
- المزايا الضريبية: تؤهل القروض العقارية الإسلامية للحصول على مزايا ضريبية معينة، والتي يمكن أن تقلل من تكلفة ملكية المنازل.
- الامتثال لأحكام الشريعة الإسلامية: الرهون العقارية الإسلامية متوافقة مع أحكام الشريعة الإسلامية.
أين يمكن الحصول على التمويل العقاري؟
يمكن الحصول على التمويل العقاري في الدولة من البنوك، وشركات التمويل العقاري المتخصصة، وتركز هذه الشركات على القروض العقارية، مما يسمح بتزويد العملاء بأسعار وشروط وخدمات تنافسية، ويقدمون أيضًا خطط تمويل متخصصة لتلبية احتياجات عملاء محددين، مثل؛ مشتري المنازل للمرة الأولى أو خطط خاصة بالأجانب.
فيما يلي بعض الفوائد الرئيسية للحصول على تمويل عقاري من شركة متخصصة في تمويل العقارات:
- الخبرة: تكون هذه الشركات على دراية جيدة بسوق العقارات المحلية، والعديد من أنواع التمويل الأخرى المتاحة.
- أسعار تنافسية: توفر هذه الشركات أسعارًا أكثر تنافسية من البنوك التقليدية.
- الشروط المرنة: تكون هذه الشركات أكثر مرونة فيما يخص شروط القرض مثل؛ وقت السداد أو الدفعة الأولى المطلوبة.
- خطط مخصصة: توفر هذه الشركات أيضًا خطط تمويل مناسبة لتلبية احتياجات عملاء محددين.
فيما يلي بعض العوامل الأساسية التي يجب مراعاتها عند اختيار شركة تمويل عقاري:
على العميل معرفة الإجابة عن بعض الأسئلة مثل:
- ما نوع التمويل الذي يحتاج إليه؟ هل يحتاج إلى رهن عقاري، أو قرض لشراء عقار، أو نوع مختلف من التمويل؟
- ما هو سعر الفائدة؟ وكيف يؤثر على الدفعات الشهرية.
- كم من الوقت يمتلك العميل لسداد القرض؟
- كم من المال عليه التخصيص للدفعة الأولى؟
- ما هي الرسوم النهائية، والتكاليف الإضافية المتعلقة بالقرض؟
3- تمويل المطورين
يمثل تمويل المطورين قرض يقدمه المطورون العقاريون لمشتري العقارات، ويتيح تمويل المطورين للعملاء دفع ثمن العقار أثناء بنائه، وقد يكون خيارًا ممتازًا للمشترين الذين يحتاجون إلى مساعدة في الحصول على التمويل التقليدي أو من يريدون سهولة سداد الدفعات.
ويشمل تمويل المطورين العديد من المزايا ومنها:
- أكثر مرونة من مدفوعات التمويل العادية مثل؛ المرونة في سداد دفعات الفائدة، أو الدفعات الكبيرة.
- لا تتطلب بعض خطط تمويل المطورين دفعة مقدمة، مما يسهل على المشترين الحصول على عقار.
- اعتمادًا على شروط القرض، قد يقدم تمويل المطورين أسعار فائدة أقل من التمويل التقليدي.
وبصورة عامة قد يكون تمويل المطورين خيارًا للعملاء ممن يبحثون عن نهج مرن وفعال من حيث التكلفة لتمويل مسكن، ومع ذلك، فمن الهام تحليل شروط القرض قبل اتخاذ القرار.
4- الإيجار بهدف التملك
ازدادت شعبية اتفاقيات الإيجار بهدف التملك (RTO) في دولة الإمارات خلال الفترة الأخيرة، حيث تُمكن المستأجرين من الادخار مقابل دفعة أولى على المنزل، عن طريق تخصيص جزء من مدفوعات الإيجار الشهرية للدفعة الأولى، وقد يكون من المفيد للمستأجرين تجميع حقوق الملكية في المنزل على أن يصبحوا مالكي المنازل.
وتتوفر العديد من أنواع وخيارات RTO داخل الدولة، ولكل منها مجموعة فريدة من الشروط والأحكام؛ حيث يتطلب بعضها دفعة مقدمة بنسبة 10% أو أكثر، بينما قد يتطلب البعض الآخر دفعة مقدمة أقل، وتختلف أيضًا في مدة اتفاقية، حيث تتراوح من ثلاث إلى عشر سنوات أو أكثر.
وقد يستفيد المستأجرون الذين لا يستطيعون التأهل للحصول على رهن عقاري أو ليس لديهم ما يكفي من النقود للدفعة الأولى من هذا النوع، ومع ذلك، قبل التوقيع على أي الاتفاقية، فمن الهام معرفة الشروط والأحكام بعناية، حيث قد ترتبط الرسوم الخفية أو التكاليف الإضافية بإختلاف الأنواع.
لذا يتوفر للمستثمرين في دولة الإمارات العديد من الخيارات عند اتخاذ قرار بتمويل العقارات، فكل نوع من أنواع التمويل العقاري مثل؛ الرهن العقاري التقليدي، أو الرهن العقاري الإسلامي، أو الرهن العقاري من شركة متخصصة في تمويل العقارات، أو الرهن العقاري من المطور، أو اتفاقية الإيجار بغرض التملك، يأتي مع مجموعة من المزايا والقيود.
ولهذا السبب؛ فمن الضروري تقييم هذه الاختيارات اعتمادًا على وضع الفرد، والأهداف المالية، والتفضيلات الشخصية.
هل يمكن لغير المقيمين داخل دولة الإمارات الحصول على تمويل عقاري؟
يمكن لغير المقيمين في الإمارات الحصول على القرض العقاري، وعندئذ سيُطلب من العميل كشف حساب بنكي لمدة ثلاثة أشهر لإثبات القدرة على تحمل التكاليف ونسخة من جواز السفر.
كما يمكن الحصول على وثيقة تأمين لتغطية القرض في حالة عدم القدرة على السداد بسبب حادث أو مرض أو ترك للعمل ليتم ذلك عبر التحدث مع مستشاراً للتأمين لترتيب الوثائق.
ويمكن لأي شخص الحصول على تمويل عقاري داخل الدولة في حالة التمكن من إثبات الدخل، أو إثبات الدخل من مجموعة متنوعة من المصادر متضمنة؛ الراتب، والعمولات وعوائد الإيجار.
وفيما يخص المقيمين يمكن اقتراض ما يصل إلى 75% من قيمة العقار إذا كانت قيمة العقار أقل من ٥ ملايين درهم، أما إذا كان العقار أكثر من ٥ ملايين درهم إماراتي، يمكن اقتراض ما يصل إلى 65% من قيمة العقار.
وبناءً على ما سبق تحدد البنوك والمؤسسات المالية مجموعة من الشروط الواجب توفرها للموظفين وأصحاب الشركات لحصد قرض عقاري وهي:
بالنسبة للموظفين فمن الضروي:
- تعبئة نموذج الطلب الخاص بالقرض العقاري.
- الإدلاء بقيمة الدفعة الأولى.
- إثبات حجز العقار (إن وجد)
- الكشف عن تفاصيل عن القروض والالتزامات الحالية لمقدم طلب القرض.
- الكشف عن كشوفات الحساب البنكي الشخصي لآخر 6 أشهر للمقترض.
- المستندات الخاصة بصورة عن الهوية الإماراتية، وتأشيرة الإقامة، وصورة عن جواز السفر.
- إثبات راتب في خطاب موجه للبنك صادر خلال 30 يوماً أو أقل من تاريخ تقديم طلب القرض.
- خطاب تحويل راتب.
أما بالنسبة لأصحاب الشركات فمن الضروي:
- تعبئة نموذج الطلب.
- الإدلاء بقيمة الدفعة الأولى.
- إثبات حجز العقار.
- تفاصيل عن القروض والالتزامات الحالية لمقدم القرض.
- تقديم كشوفات الحساب البنكي الشخصي، وحساب الشركة لآخر 6 أشهر للمقترض.
- تقديم نسخة عن تقرير مدقق الحسابات لآخر عامين من تاريخ تقديم طلب القرض.
- صورة عن جواز السفر ساري، وصورة عن الهوية الإماراتية، وتأشيرة الإقامة
- نسخة سارية عن الرخصة التجارية، أو عقد التأسيس، أو النظام الأساسي للشركة، أو شهادات ملكية الأسهم.
لمعرفة المزيد عن أحدث المشاريع العقارية ونصائح شراء العقار يمكنك زيارة المنصة الأكبر في صرح التطوير العقاري، منصة دبي العقارية Arab MLS.
