ما هو الفرق بين الضرائب والعوائد العقارية؟ معلومات تفصيلية

في عالم العقارات داخل مصر، وعلى مستوى العالم ثمة مجموعة من المفاهيم التي تشكل حيرة لدى المواطن والمستثمر، ومنها على سبيل المثال الفرق بين الضرائب والعوائد العقارية، فما الفرق بين المفهوم الأول والثاني لحساب العائد الاستثماري على العقار؟

في هذا المقال سنوضح الفرق بين كل من المفهومين، و سنتعرف على عائد الاستثمار على العقار وكيفية حسابه لربح المزيد من الأموال.

ما هي الضريبة العقارية؟

مفهوم الضريبة العقارية ما بين الجديد والقديم، ففي السابق عُرفت الضريبة العقارية بالعوائد لتُعبر عن صافي القيمة الإيجارية للعقار بنسبة 10% كحد أدنى و40% حداً أقصى، كما تختلف قيمة الضريبة باختلاف نوع العقار، سواء كان شقة أو فيلا أو أرض أو مبنى وكذلك بحسب قيمة العقار.

وكل العقارت الموجودة داخل مصر مُعرضة لتطبيق القانون، سواء كانت وحدات سكنية بمختلف أنواعها أو شركات، كما تفرض على أراضي الجراحات وأسطح المنازل وأماكن تواجد شبكات الهاتف ولافتات الدعاية، وكذلك المشاريع التجارية والسياحية والصناعية بمختلف أنواعها.

كما يتراوح مقدار القيمة العقارية ما بين 10% إلى 40% كحد أقصى من صافي القيمة الإيجارية للوحدة السكنية بعد خصم 30% من تكاليف الصيانة للعقارات السكنية و32% للعقارت غير السكنية، على أن يتحمل قيمة الضريبة العقارية مالك الوحدة وليس المستأجر.

 كيف تُحتسب الضريبة العقارية؟ ومتى يتم الإعفاء؟

ثمة هيئات متخصصة من قبل الدولة تتخصص في حساب وتقدير قيمة العقار، فعلى سبيل المثال تقدير قيمة العقار بنسبة 40% أقل من قيمته في السوق حاليًا، ثم خصم 30% من هذه القيمة مقابل تكاليف الصيانة، ومن بعد ذلك تُضرب القيمة المتبقية في 3% – القيمة الإيجارية السنوية – وإذا كانت القيمة المتبقية أقل من 24 ألف جنيه يعفى هذا العقار من الضريبة العقارية. وفي حالة إذا زادت القيمة المتبقية عن 24 ألف جنيه يخضع العقار لضريبة سنوية 10%.

كما تُعفى العقارات التي تخضع لقانون الإيجار القديم من الضريبة العقارية السنوية، لتخضع هذه العقارات إلى القوانين الجديدة.

ويستخدم ما يُجمع من الضرائب العقارية في مشاريع التنمية وتطوير المدارس والمستشفيات  والأماكن العشوائية، إضافة إلى تجهيز الشوارع ورصف الطرق وإقامة مشروعات لمحدودي الدخل والمواطنين على أن يذهب المتبقي إلى خزينة الدولة.

ما هي العوائد العقارية؟

كما ذكرنا فهي مفهوم قديم للضريبة العقارية، لتحصيل الضرائب من قبل الجهات المختصة بمصلحة الضرائب المصرية، ويعمل على التحصيل لجان الحصر والتقدير على كل عقار، كما تحدد وفقاً للعقار إلى جانب مجموعة من العوامل الأخري.

ويرجع مفهوم العوائد العقارية في الأصل إلى المادة 56 لسنة 1954، لتتغير أحكام المادة  في القانون رقم 196 لسنة 2008، ثم إجراء بعض التعديلات البسيطة بقانون رقم 23 لسنة 2020.

متى يُقدم الإقرار الضريبي؟

تكون الفترة كل 5 سنوات، ويُعرف ذلك بحالة الحصر الخمسي، ويكون الموعد في النصف الثاني من السنة السابقة للحصر، فعند امتلاك الفرد عقار آخر، أو حدوث أي تعديلات على عقار قديم يؤثر ذلك على القيمة الإيجارية للعقار مثل إضافة وحدات عليه، أو استغلال أرض فارغة لذا ينبغي تقديم إقرار ضريبي قبل نهاية السنة الذي طرأت فيها المستجدات.

ويتوجه المالك للعقار إلى مأموريات الضرائب الموجودة على مستوى جمهورية مصر العربية ومن ثم ملئ كراسة الشروط، أو يمكنه تقديم الإقرار إلكترونياً من خلال الرابط الإلكتروني لمصلحة الضرائب؛ حيث تعاونت وزارة المالية مع وزارة الاتصالات في إطلاق تطبيق مصر رقمية لمساعدة المواطنين على تقديم الإقرار.

ما العقارات المُعفاة من الضرائب العقارية؟

بحسب المادة 18 من القانون يُطبق الإعفاء من الضريبة العقارية على الآتي:

•  العقارات التي يقل صافي قيمتها الإيجارية السنوية عن 24 ألف جنيه.
• المباني الخاصة بمراكز الشباب والرياضة المنشأة وفقًا للقوانين المنظمة لها.
•  المؤسسات التعليمية، والمستشفيات، والمستوصفات، والملاجئ، والمباني التي لا تهدف إلى الربح.
• كل عقار مستعمل في أغراض تجارية، أو صناعية، أو إدارية، أو مهنية يقل صافي قيمتها الإيجارية السنوية عن 1200 جنيه على أن يخضع للضريبة إذا زاد عن هذا المبلغ.
• الأبنية المملوكة للجمعيات المُسجلة وفقًا للقانون والمنظمات العمالية المخصصة لمكاتب إدارتها أو لممارسة الأغراض التي أنشئت من أجلها.
• مقرات الأحزاب السياسية والنقابات المهنية بشرط أن تُستخدم في الأغراض المخصصة لها.
• عقارات تمتلكها جهات الحكومية الأجنبية، بشرط المعاملة بالمثل فإذا لم يكن للضريبة مثيل في أي من الدول الأجنبية، جاز للوزير بعد أخذ رأى وزير الخارجية إعفاء العقارات المملوكة لها من الضريبة.
•  أندية وفنادق القوات المسلحة.
• المراكز الطبية، والمستشفيات، والعيادات العسكرية.

في هذا الجزء سنستعرض كيفية حساب عائد رأس المال لمالك العقار بعد دفع الضرائب العقارية المُستحقة ووفقاً لما أوضحنا في الجزء السابق من المقال.

ثمة مجموعة من الطرق المختلفة لحساب عائد رأس المال الاستثماري ومنها:

•  التدفق النقدي: طريقة تُستخدم لحساب عودة رأس المال لتركز على الدخل الناتج عن العقار على مدى فترة محددة. فمن خلال طرح النفقات مثل مدفوعات الرهن العقاري، ورسوم إدارة الممتلكات، وتكاليف الصيانة من دخل الإيجار، يمكن للمستثمر تحديد التدفق النقدي الصافي. حيث ثم يتم حساب عائد رأس المال عن طريق تقسيم الاستثمار الأولي على صافي التدفق النقدي.
•  تراكم الأسهم: طريقة أخرى لحساب عودة رأس المال، حيث الأخذ في الاعتبار الزيادة في الأسهم التي تحدث مع انخفاض رصيد الرهن العقاري.  فمع قيام المستأجرين بدفع الإيجار والمساهمة في مدفوعات الرهن العقاري، تنمو أسهم المستثمر في العقار. ويُحَدَّد عائد رأس المال من خلال تقسيم الأسهم المتراكمة على الاستثمار الأولي.
•  المعدل الداخلي للعائد: نهج أكثر شمولية لحساب عائد رأس المال حيث الحساب لتوقيت ومبلغ التدفقات النقدية الناتجة عن الاستثمار. ومن خلال النظر في القيمة الزمنية للمال، توفر هذه الطريقة مقياساً أكثر دقة لربحية الاستثمار. ويُحْسَب المعدل الداخلي للعائد عن طريق خصم التدفقات النقدية المستقبلية من جديد إلى قيمتها الحالية.

نصائح لزيادة العائد الاستثماري من العقار

ثمة مجموعة من النصائح نقدمها لك في هذا الجزء لتساعدك على زيادة العائد الاستثماري من العقار الذي تملكه.

1- استيعاب العائد الإيجاري للعقار

يعتبر فهم عائد الإيجار للعقار خطوة هامة لأي مستثمر، حيث يُحْسَب بقسمة دخل الإيجار السنوي على سعر الشراء أو القيمة السوقية، وضرب هذا الرقم في 100. ويساعدك ذلك في تحديد ما إذا كان العقار يستحق الاستثمار فيه أم لا إضافة إلى مقدار الربح المحتمل.

ومن الضروري أن يمتلك المستثمر المزيد من المعلومات لاتخاذ قرارات مستنيرة حول الاستثمارات المحتملة في العقارات التي ستولد عوائد أعلى خلال السنوات القادمة.

2- إعادة الرهن العقاري

تساهم إعادة تمويل أو إعادة رهن العقار في زيادة عوائد الاستثمار، ويتضمن مفهوم إعادة التمويل الحصول على قرض جديد ليحل محل الرهن العقاري، ليشمل تغيير شروط القرض مثل طول فترة السداد ومعدل الفائدة، بما يوفر تقليل التكاليف العامة والمساعدة على توفير المال على المدى الطويل.

وعلى المستثمر عند اتخاذ قرار بالرهن العقاري مقارنة الأسعار ومعرفة الشروط المتاحة بين المقرضين قبل اتخاذ القرار المالي المناسب وعليه أيضاً فهم جميع الرسوم والتكاليف المرتبطة مع كل مُقرض، حتى يتمكن من اتخاذ قرار مستنير بشأن الخيار الأفضل بالنسبة له.

3- تطوير العقار

تحسين العقار طريقة رائعة لزيادة العائد الذي يحصل عليه المستثمر من استثماره، حيث يمكنه إجراء تجديدات المطبخ والحمام أو استبدال النوافذ، لتعزيز قيمة العقارات، وعند التفكير في إجراء أي تحسينات، عليه التفكير فيما سيمنحه أفضل عائد على الاستثمار وأعلى قيمة لإعادة البيع والتكاليف التي ترتبط بذلك.

كما يساعد تحديث التشطيبات مثل البلاط وألوان الطلاء والتركيبات في تحسين جاذبية مكان الإقامة، دون الإخلال بشروط التمويل العقاري.

4- استخدم التكنولوجيا لإدارة العقار

أحدثت التكنولوجيا ثورة في صناعة الاستثمار العقاري، حيث تقديم طرق جديدة لشراء الأصول وبيعها وتأجيرها وإدارتها، بما يساعد على زيادة عائدات الاستثمار من خلال تحسين إدارة العقارات وزيادة كفاءة التشغيل وتقليل التكاليف.

5- استخدام الأتمتة في توقيع عقد الإيجار

يمكن للمالك استخدام الأتمتة في عملية التحقق من المستأجرين وتوقيع عقود الإيجار لزيادة عوائد الاستثمار حيث تبسيط عمليات مراجعة الطلبات والموافقة عليها، وإنشاء عقود إيجار متوافقة مع القوانين المحلية.

كما تساعد الأتمتة أيضًا على تتبع مدفوعات الإيجار؛ مما يسهل إدارة العديد من العقارات، ومن خلال تقليل مقدار الوقت الذي تقضيه في المهام اليدوية المتعلقة بفحص المستأجر وإنشاء عقود الإيجار، يمكنه توفير الأموال على المدى الطويل وزيادة عائد الاستثمار من ملكية العقارات المؤجرة.

6- الاعتماد على تقنيات المنزل الذكي

يساعد اعتماد تقنيات المنزل الذكي على زيادة معدلات الإشغال في العقارات، حيث تُعد تقنيات المنزل الذكي قطاعاً سريع النمو، ويمكن أن يساعد على الاستفادة من أحدث الاتجاهات في هذا المجال.

وتوفر أنظمة المنزل الذكي مجموعة من الميزات التي توفر الراحة والتحكم للمستأجرين، مثل الإضاءة الآلية والتحكم في درجة الحرارة ومراقبة الأمان وغيرها. ومن خلال دمج هذه الأنظمة في الممتلكات الخاصة بالمالك، يمكنه جذب المزيد من المستأجرين الذين يبحثون عن وسائل الراحة والرفاهية.

وتوفر تقنية المنزل الذكي مجموعة من المزايا الأخرى مثل ميزات السلامة والأمان المحسّنة مثل أجهزة الكشف عن الحركة وأقفال الأبواب المزودة بأنظمة التحكم في الوصول. كما يمكن أن تساعد هذه المميزات في حماية السكان وتنبيههم في ما إذا كان هناك نشاط مشبوه في المنطقة المجاورة لهم.