ثمة العديد من العقود العقارية، لذا فمن الضروري فهم مصطلحاتها لفهم ما تنطوي عليه المعاملات العقارية. والعقد هو اتفاق ملزم قانونا، ليتطلب الإيجاب والقبول والأهلية القانونية والغرض. كما أن العقد العقاري هو وثيقة ملزمة قانونًا بين طرفين أو أكثر يشاركون في شراء العقارات أو تبادلها أو نقل ملكيتها.
ويحدد العقد توقعات المشتري والبائع، كما يتضمن عادةً شروطًا مثل؛ التمويل، ومساعدة البائع، وفحص المنزل، والتركيبات والأجهزة، وتاريخ الإغلاق، وبيع منزل قائم، وتفاصيل أخرى.
من ينشئ العقود العقارية؟
عادةً ما يقوم الوكيل العقاري للمشتري بإعداد عقد عقاري إذا كان مرخصًا له بممارسة القانون، وبخلاف ذلك، يمكن للمشتري أن يطلب من المالك محاميًا عقاريًا.
ويُنصح عند شراء عقار باستشارة أحد المتخصصين في العقارات لضمان صفقة سلسة، ومن الأفضل استشارة أحد محامي العقارات من سيكون لديه المعرفة بالقوانين والمتطلبات الخاصة باتفاقيات الإيجار في الدولة.
في هذا الجزء سنشرح بدقة الفرق بين العقود العقارية وأنواعها، ربما توجد تفاصيل لا تعرفها عن عالم العقارات.
1- عقد الشراء
النوع الأكثر استخداما من العقود العقارية، والذي ربما يعرف عنه الأغلب الأعظم من التعامل في مجال العقارات، وتُعد اتفاقية الشراء (عقد البيع) عقد ملزم قانونًا بين طرفين (مشتري العقار وبائع العقار) لنقل ملكية عقار معين. ويوضح هذا العقد تفاصيل بيع العقار، وثمة أنواع مختلفة من اتفاقيات الشراء المتاحة للمستثمرين العقاريين منها على سبيل المثال:
- اتفاقية شراء لعقار: وتُستخدم اتفاقية الشراء عادةً في شراء العقارات الفردية، حيث يمكن استخدامها في المنازل المتنقلة أو الأراضي الشاغرة.
- عقد الشراء العام: نسخة مختصرة ومبسطة من اتفاقية الشراء، ويصبح الاستعانة بوكيل عقاري اختياري في هذا العقد.
وتشتمل عقود اتفاقيات الشراء عادةً على جميع العناصر الأساسية للعقد مثل؛ تحديد هوية كلا الطرفين – وصف العقار- حالة العقار- سعر شراء العقار- الأجهزة والتركيبات المدرجة والمستثناة- دفعة أولى من (العربون) – كل تكلفة مسؤولية الطرف الذي يتحملها- تاريخ الإغلاق- شروط الحيازة- توقيعات الطرفين.
2- عقد الإيجار
يعتبر عقد الإيجار عقد عقاري يربط مالك العقار (المالك) والمستأجر بالعقار، حيث يوافق المالك على تأجير ممتلكاته للمستأجر بمعدل شهري ثابت.
ويختلف مبلغ الإيجار من مالك عقار إلى آخر، كما تتضمن الاتفاقية شروطاً أساسية مثل؛ وديعة التأمين ودفع المرافق. ويجب تضمين جميع العناصر الهامة في عقد الإيجار لتجنب النزاعات القانونية المستقبلية.
3- التوكيل – التفويض
لا يُستخدم التوكيل عادةً في العقود العقارية، إلا أنه يمكن استخدام هذه المستندات إذا لم يتمكن أحد الطرفين من التوقيع على العقد، فعلى سبيل المثال، عدم وجود الفرد داخل الدولة للتوضيع أو كان يعاني إعاقة ذهنية، وفي هذه الحالة، يمكن تعيين طرف آخر للتوقيع نيابة عنه كتوكيل رسمي.
ويمكن أن يكون هذا النوع من العقود مفيدًا أيضًا إذا كنت تمتلك عقارات استثمارية متعددة (مستأجرة) لأح أفراد الأسرة الذين قد لا يتمكنون من توقيع العقد.
ويمكن أن يُستعان بهذا العقد في البيع، والشراء، وإعادة التمويل، والإدارة، وتنفيذ المعاملات، اعتمادًا على الشروط المحددة في مستند التوكيل.
4- عقد التنازل
يُستخدم في شراء العقارات الاستثمارية، ويمكن أن يشمل ذلك المنازل التي يتم التنازل عنها لمشتري آخر. وقد أضيفت بعض الشروط إلى هذا النوع من العقود.
زمنها؛ أن يبدأ عقد التنازل عن العقار عندما يوافق مالك العقار على بيع حق شراء العقار لمستثمر، ويقوم الطرفان بتوقيع عقد يلزمهما بالصفقة القادمة، ويمكن للمستثمر بعد ذلك بيع حقه في شراء العقار موضوع البحث لمشتر آخر، ومن المهم الإشارة إلى أن عقد التنازل عن العقار لا ينقل الملكية إلى المستثمرين.
ثمة بعض المفاهيم التي ينبغي التعرف عليها عند التطرق إلى العقود العقارية وأنواعها مثل ما يلي:
السعر: نظرًا لأن أي صفقة عقارية تمثل استثمارًا كبيرًا بالنسبة للمشتري، فإن السعر هو أول ما يأخذه الطرفان في الاعتبار، ويُجري وكلاء العقارات عادة تحليل مقارن للسوق لتحديد ما إذا كان السعر الحالي أعلى أو أقل من القيمة السوقية. وقبل إعداد العرض، يتعين عليك البحث عن سعر الفائدة للتمويل بناءً على درجة الائتمان. وإذا كنت تستخدم قرضًا لتمويل الصفقة، فسوف تحتاج إلى ذكر ذلك في عقدك.
حالات الطوارئ: والطوارئ هي المتطلبات التي يجب الوفاء بها قبل الإغلاق، وتتضمن بعض الأمثلة على ذلك الحصول على قرض لتمويل الشراء، أو بيع المشتري لمنزله الحالي، أو إصلاح أي مشكلات اُكتشفت خلال تفتيش المنزل.
مساعدة البائع: فعلى سبيل المثال، إذا كنت تريد من البائع أن يدفع بعض تكاليف الإغلاق، يمكنك أن تطلب مساعدة البائع في عقدك.
البحث عن العنوان: فالبحث عن الملكية هي عملية مراجعة السجلات العامة لايجاد المالك القانوني الشرعي للعقار، أو أي امتيازات أو أعباء أو غيرها المطالبات، وذلك لتجنب أي مطالبات من طرف ثالث على الممتلكات.
رسوم التسجيل: حيث يتم فرض رسوم التسجيل من قبل وكالة حكومية لتسجيل شراء أو بيع أي عقار.
العربون: ويمثل ذلك الأموال الجادة التي يتم دفعها للبائع لإظهار حسن النية وقت توقيع العقد.
صك الثقة: أداة ضمان بين المقرض والمقترض وهو بديل للرهن العقاري الذي يسمح للأطراف بإعطاء العقار لطرف ثالث محايد قضاء سداد الدين، ويتم استخدام هذا المفهوم في بعض الدول.
مذكرة الرهن العقاري: وتحتوي مذكرة الرهن العقاري على جميع شروط الرهن العقاري، المُوقعة في وقت الإغلاق.
تكاليف الإغلاق: رسوم إضافية مطلوبة لنقل المنزل إلى المشتري، بما يتجاوز سعر الشراء، ويجب أن يحدد العقد الطرف الذي سيكون مسؤولاً عن تكاليف الإغلاق المختلفة مثل؛ الضمان، رسوم البحث عن العنوان، تأمين الملكية، ورسوم كاتب العدل، ورسوم التسجيل، ضريبة النقل.
التوقيعات: لا يوجد عقد ملزم قانونًا قبل توقيعه من قبل الطرفين، وبمجرد أن يوقع المشتري العقد، ولكنه يقرر الانسحاب من العقد، يمكن للبائع مصادرة الأموال الجادة (العربون).
ثمة مجموعة من المحاذير ننصحك باتباعها قبل التوقيع على شراء العقارات
فيما يتعلق بالصفقات العقارية، فإن التعرف على العلامات التحذيرية أمر ضروري، وتشمل التحذيرات التعامل مع بعض الوكلاء العقاريين وأشياء أخرى.
1- الصفقة التجارية المشبوهة من البائع أو الوكيل
تُعد من إحدى العلامات الحمراء الواضحة هي إبداء البائع أو الوكيل العقاري موقفًا مشبوهًا. حيث يبدأ الأمر بمراوغة أو غير التعاون أو غير الرغبة في الإجابة عن أسئلتك، واستفساراتك، حيث من الضروري وجود الشفافية والتواصل المفتوح في أي معاملة عقارية.
2- المبالغة في السعر
تشمل المبالغة في السعر إدراج عقار بسعر مرتفع أو منخفض بشكل غير عادي مقارنة بالعقارات المماثلة في المنطقة. وقد تشير العقارات ذات الأسعار المرتفعة إلى توقعات غير واقعية أو محاولة لخداع المشترين. وبالمثل، قد تثير العقارات ذات الأسعار المنخفضة مخاوف بشأن قضايا خفية أو ظروف يحملها العقار غير معروفة للمشتري،
لذا من الضروري إجراء بحث شامل والتشاور مع متخصص عقاري موثوق به لتحديد القيمة السوقية العادلة للعقار محل الشراء.
3- التاريخ السييء
فمن الضروري مراجعة تفاصيل نشأة العقار، فإذا كان للعقار سجل مريب، مثل مالكين متعددين في فترة قصيرة، أو تغييرات متكررة في حالة الإدراج، أو ماضي غامض، فيجب أن يثير ذلك المخاوف، والشكوك لذا لا بد من إجراء المشتري للمزيد من البحث قبل اختيار العقار ومن ثم التوقيع على العقد.
فقد توجد مشكلة غير مُعلنة أو نزاع قانوني وراء هذه العلامات التحذيرية، لذا استعن بمتخصص يساعد في الكشف عن أي مشكلات خفية قبل الالتزام بالشراء.
4- إصلاحات سريعة بالعقار
كن حذرًا إذا لاحظت إجراء تحسينات تجميلية سريعة على أحد العقارات مثل؛ الطلاء الجديد أو السجاد الجديد، لأن ذلك يمكنه أن يكون ضمن الأساليب الخادعة لإخفاء المشكلات الأساسية. ومن الضروري الاستعانة بمتخصص لإجراء تقييم شامل للعقار للكشف عن أية مشكلات مخفية قد تتطلب إصلاحات مكلفة في المستقبل.
يساعد الوعي بهذه المحاذير في أثناء الصفقة العقارية على اتخاذ قرارات مستنيرة وتجنب المخاطر المحتملة. لذا تذكر استشارة المتخصصين وإجراء بحث شامل عند التنقل في سوق العقارات.
5- الوكيل العقاري
يُعد إيجاد وكيل عقاري موثوق وكفء أمرًا ضروري عند التنقل داخل سوق العقارات، حيث يمكن أن تُفسد المعاملة بشكل أسرع نتيجة الوكيل غير الكفء.
لذا انتبه إلى العديد من العلامات الحمراء إبان التعامل مع الوكيل العقاري حيث يمكن ترجمة ذلك إلى حدوث صفقة سيئة.
6- قلة التواصل
يعتبر نقص التواصل أحد أهم علامات وكيل العقارات السيئ، حيث إن التواصل الفعال أمر أساسي في أي معاملة ناجحة.
إذا وجدت صعوبة في التواصل مع وكيلك، أو تنتظر أيامًا لتلقي الرد، فقد يكون ذلك مؤشرًا واضحًا على عدم احترافيته وعدم التزامه.
7- أسلوب تواصل غير مُهذب
علامة تحذير أخرى يجب الانتباه إليها وهو أسلوب التواصل غير المناسب، حيث ضرورة اللباقة في التفاعلات جميعها.
فإذا فشل الوكلاء في الاستماع إلى مخاوف المشتري، فقد يؤدي ذلك إلى خلق ضغوط غير ضرورية وإعاقة لنجاح الصفقة.
8- إخفاء المعلومات
كما تحدثنا، فمن الضروري وجود الشفافية لتقديم أي معلومات تتعلق بالعقار. فإذا لاحظت أن وكيلك يخفي تفاصيل، أو يقلل من أهمية المشكلات، فقد تكون هذه علامة على أنه مهتم بإجراء عملية بيع سريعة أكثر من الاهتمام بمصلحة العميل.
