كثيراً ما يحتاج المهتمين بالسوق العقاري الى معرفة الفرق بين مصطلح التطوير العقاري والاستثمار العقاري ، فقد يختلط الأمر في معرفة دور ومسؤليات كلاً منهما، فالاستثمار العقاري هدفه التركيز على شراء العقارات بهدف الاستفادة المالية، اما التطوير العقاري فهدفه تحويل العقارات من حالتها الحالية الى حالة أفضل من خلال تحسينها او اقامة مشاريع جديدة عليها.
ومن هنا سوف نتعرف خلال المقال على الفرق بين التطوير العقاري والاستثمار العقاري، ووظيفة كلاً منهما وما المخاطر والتحديات التي يوجهها كلاً منهما:
ما هو الاستثمار العقاري ؟
يقصد بمفهوم الاستثمار العقاري بأنه عملية تداول موسعة لعمليات شراء وبيع العقارات، بهدف تحقيق الارباح، وتتضمن عادة مجموعة مختلفة من العقارات ومنها السكنية ، التجارية ، الصناعية والتي يشترط ان تتميز بالعديد من الفرص الربحية التي تعود على المستثمر. ويعد الاستثمار العقاري من أكثر المشاريع الاستثمارية طلباً ، والذي يشمل ( المنازل – البيوت – الشقق – الفيلات وغيرها ) نظراً لما يتمتع به من مزايا وهي :
وسيلة لحماية الأموال: يعمل الاستثمار العقاري على الحماية من تقلبات اسعار العملات والصرف والتغيرات الأقتصادية، فيعد العقار من الاصول الثابتة اي انها لا تفقد قيمتها مع اختلاف التغيرات الاقتصادية .
تحقيق مكسب سريع : عند شراء المستثمر لعقار ما، يمتلك المواصفات التجارية الصحيحة ، يسهل الاستفادة منه ربحياً في اسرع وقت سواء بأيجار العقار شهرياً او يومياً ، او بيع العقار مرة اخرى وسيحصل المستثمر على ما دفعه في شراء العقار بالإضافة الى ربح صغير .
یحمي من التضخم: التضخم هو زيادة اسعار السلع والخدمات، يحمي الاستثمار العقاري من التعرض الى التضخم وذلك لأن اسعار العقارات ترتفع تلقائياً مع ارتفاع الاسعار مما ينتج عن حدوث تناسب بين قيمة العقار والقيمة المالية المتغيرة .
أما العقارات الصناعية فتشمل (المستودعات والمصانع والمرافق التخزينية والمرافق الصناعية الأخرى) .
تعتبر هذه العقارات ذات عوائد مالية مرتفعة عندما تكون مؤجرة لشركات كبيرة بشكل عام، حيث يمكن للمستثمر العقاري أن يحقق أرباحًا مالية جيدة والتي تشتمل ارباح على الإيجارات الشهرية والزيادات في قيمة العقارات بمرور الوقت.
ما هي انواع الاستثمار العقاري؟
تنوعت اشكال الاستثمار العقاري لتشمل :
تأجير المنازل
العقارات السكنية هي إحدى اكثر انواع الاستثمارات العقارية المطلوبة نظراً لما تتمتع به من استثمار اَمن ومستقر، فلطلب على هذا النوع من الاستثمار متزايد على بسبب زيادة عدد السكان بشكل مستمر. ويعد تأجير الشقق والمنازل من الاستثمارات البسيطة حيث يتم الحصول على الارباح من خلال تأجير المنازل والذي يُعد دخل مادي ثابت لمالك العقار، كما يرتفع ايجار المنزل أو الشقة مع أي ارتفاع يحدث في إيجارات السوق. من أهم خطوات الاستثمار في تأجير المنازل هو اختيار موقع مميز وحيوي ويتضمن العديد من الخدمات والمرافق ويتوافر به المواصلات .
الاستثمار بالأراضي السكنية
يتم الاستثمار في الأراضي السكنية من خلال شراء وتملك قطعة أرض واحد من أفضل أنواع الاستثمار العقاري، ويتم تركها عدة أشهر أو عدة سنوات، ثم يتم عرضها للبيع بأسعار مرتفعة قد تصل للضعف وتزيد.
العقارات التجارية والإدارية
الاستثمار العقاري في العقارات التجارية والإدارية من أهم أنواع الاستثمار العقاري، وهو من خلال امتلاك الوحدات العقارية ثم الاستثمار فيها وتحويلها إلى وحدات خاصة بالمحلات التجارية والمكاتب الإدارية، وهو من الاستثمارات التي تحتاج إلى رأسمال كبير في البداية. كما يتم تحويل هذه الوحدات إلى شركات ومكاتب، ومن المهم ملاحظته والعمل عليه هو توفير مساحات مختلفة تتناسب مع طبيعة النشاط الذي ستتم ممارسته في الوحدة، ويتم الاستعانة بخبراء في المجال حتى تتم الاستفادة بأكبر قدر.
شراء عقار وتجديده وبيعه
يعتبر هذا النوع من الإستثمار العقاري استثمار سريع، حيث أنه غالباً ما يكون العقار قديم ويشتريه المستثمر بسعر رخيص نسبياً ويتم تصليحه وصيانته ثم يقوم بإعادة بيعه. و يعتبر هذا العقار ممتاز لكسب المال بشكل سريع حتى لو كان مبلغاً بسيطاً من المال ولكن يجب قبل القيام شراء العقار التأكد والبحث جيداً عن اختيار العقار سوف يحقق ارباحاً مجزية بعد تكلفة تجديده وتطويره.
ما هي عيوب الاستثمار العقاري ؟
على الرغم من المميزات والمكاسب الكبيرة التي ستحصل عليها عند معرفتك أفضل أنواع الاستثمار العقاري التي تناسب وضعك المالي الخاص وما يتناسب معه من استثمار، إلا أنه أي اختيار خاطئ لشكل هذا الاستثمار قد يكلفك الكثير، حيث إن بفضل المكاسب الكبيرة التي يوفرها الاستثمار العقاري بشكل عام يحمل في طياته الكثير من المخاطر.
ومن أبرز المخاطر الموجودة في مجال الاستثمار العقاري هي تعرض المستثمرين إلى عمليات النصب والسرقة التي تحدث بأشكال كثيرة، ومنها أيضا الاستشارات التي يقدمها أفراد وشركات بدون خبرة قد تؤدي إلى خسارة المستثمرين أموالهم وعدم قدرتهم على تحقيق العائد من استثماراتهم وايضاً عدم دراسة الاستثمار بشكل جيد والمناطق الانسب لشراء العقار قد تكلف المستثمر خسارة باهظة.
ما هو التطوير العقاري ؟
التطوير العقاري هو عملية تحويل العقارات التي تحتاج الى تطوير وتحسين في قيمتها ، الى عقارات ذات استخدامات أفضل لتصبح عقارات ذات قيمة عالية ، حيث تشمل مهام التطوير العقاري على: شراء العقارات ، تخطيط وتصميم المشروعات العقارية، تمويل وتنفيذ المشروع .
يعمل التطوير العقاري على تحويل انواع العقار المختلفة مثل عقارات الأراضي الفارغة او الأراضي الزراعية او الصناعية الى عقارات يتم تحقيق أرباح من خلالها وهي العقارات السكنية، التجارية، الصحية، ترفيهية. لتشمل عمليات التطوير الى ازالة الهياكل القديمة ، بناء المنشات الجديدة ، تطوير وتقوية المرافق والبنية التحتية مثل انشاء الطرق والكباري والمرافق الكهربائية و خدمات الغاز والصرف الصحي ، خطوط التليفونات ، توفير وسائل النقل المختلفة.
يتمثل التطوير العقاري في تحويل الأراضي الزراعية أو الصناعية أو الأراضي الفارغة إلى عقارات تجارية أو سكنية أو ترفيهية أو صحية أو تعليمية أو أي نوع من العقارات التجارية التي يتم الحصول على أرباح منها وتشمل هذه العمليات إزالة الهياكل القديمة وبناء المنشآت الجديدة، وتطوير المرافق العامة والبنية التحتية مثل الطرق والمرافق الكهربائية والصرف الصحي والتكييف، وتخطيط الأراضي وتوفير وسائل النقل المناسبة.
تتطلب عملية التطوير العقاري الى التعاون والتنسيق بين العديد من المتخصصين والجهات المختلفة فهي عملية جماعية تتضمن كلاً من: المستثمرين والمهندسين و البنوك و السلطات الحكومية والمحلية كل ذلك بجانب وضع خطة عمل جيدة ودراسة جدوى مالية ، يتم من خلالها تحديد تكلفة المشروع والارباح المتوقعة والعائد المتوقع من الاستثمار .
تتضمن مراحل التطوير العقاري عدة خطوات لتحقيق الاهداف الاستثمارية ومنها :
- تحليل وتقييم الفرص الاستثمارية
- تحليل العقارات المحتملة
- التخطيط والتصميم للمشروع المقترح
- الحصول على التراخيص والموافقات اللازمة
- مراحل تنفيذ بناء المشروع
- التسويق وجذب المستثمرين و العملاء المحتملين
- صيانة العقار للحفاظ على جودته وقيمته
ما هي التحديات التي يواجهها كلاً من المطورون العقاريون و المستثمرون ؟
يواجه المطورون العقاريون والمستثمرون عددا من التحديات داخل السوق العقاري ومن أهمها:
فهم السوق وتحليله: من أهم التحديات التي يواجهها كلاً من مطوري العقارات والمستثمرون هي تحليل وفهم المتغيرات في السوق العقاري واتجهاته : مثل تحديد اتجهات العرض والطلب و تقلبات الاسعار ، حيث يجب على المستثمرين والمطورين متابعة السوق واتجهاته عن كثب لتوقع المتغيرات وظبط الاستراتيجيات اذا لزم الامر.
التمويل العقاري: يواجه اغلبية المستثمرون العقاريون صعوبات في الحصول على مبالغ كبيرة لتمويل شراء العقارات و تطويرها.
التقلبات الاقتصادية: يمكن ان تؤثر التقلبات الاقتصادية على الاستثمارات العقارية ومشاريع التطوير العقاري من حيث الركود وعدم الاقبال على الشراء.
التشريعات واللوائح: يجب قبل البدء في مشاريع التطوير العقاري او الاستثمار العقاري فهم اللوائح والقوانين المحلية جيداً فهي تختلف من دولة لأخرى وذلك تجنباً لحدوث مشاكل قانونية تهدد الاستثمار.
التخطيط العمراني: يجب على المطور العقاري التأكد من تجنب المخاطر المتعلقة بالتصميمات الهندسية والتخطيط العمراني والبناء والتشييد.
ما هو الفرق بين تكاليف الاستثمار العقاري والتطوير العقاري؟
هناك فرق بين تكاليف الاستثمار العقاري والتطوير العقاري من حيث :
الاستثمار العقاري :
- يتم شراء العقار واجراء تحسينات طفيفة عليه قبل بيعه او ايجاره .
- تكاليف الاستثمار العقاري تتضمن شراء العقار وصيانته والاصلاحات به .
التطوير العقاري :
- يعمل على اعادة بناء العقار من الصفر فيتطلب تكلفة عالية
- تصميم وتطوير عقار جديد
- شراء مواد لازمة للبناء
- توظيف مهنين ومهندسين ومسوقين للعمل في المشروع
- استخراج تصاريح حكومية
ومن هنا سوف نلخص ابرز الفروق بين مفهوم التطوير العقاري و مفهوم الاستثمار العقاري فيما يلي :
| المهام | الاستثمار العقاري | التطوير العقاري |
| المفهوم | عملية بيع وشراء عقارات بشكل فردي | عملية بيع وشراء مشاريع عقارية بواسطة مجموعة من المختصيين |
| الارباح | جني ارباح بشكل سريع | جني ارباح مؤجل لحين الانتهاء من المشروع وتسويقه |
| التكاليف | تكاليف أقل | تكاليف مرتفعة |
| العائد الربحي | جيد | ممتاز |
| التصريحات القانونية | لا يوجد | يوجد |
