قروض التمويل العقاري في الشرق الأوسط: أنواعها وشروطها

عندما يتعلق الأمر بشراء منزل، يمكن أن يكون اختيار القرض العقاري او التمويل العقاري المناسب مهمة شاقة. فمع وجود العديد من الخيارات المتاحة والتسهيلات المختلفة من البنوك أو الدولة المعنية، من الضروري فهم أنواع الفوائد المختلفة لكلاً من القرض العقاري والتمويل العقاري. حيث تلعب القروض العقارية المقدمة دورًا حيويًا في تسهيل ملكية العقارات، ويعد فهم تعقيدات واتجاهات سوق العقارات في الشرق الأوسط أمرًا ضروريًا للمشترين المحتملين. إذًا، ماذا يعني القرض العقاري؟

1. المقترض: الشخص أو الجهة التي تحصل على القرض.
2. المُقرض: المؤسسة المالية أو أي جهة أخرى تقدم القرض، هذه الجهات لا تقتصر فقط على المصارف، ولكن يمكنك أن تحصل على القروض التمويلية من شركات التمويل العقاري أيضاً.
3. العقار: العقار الذي يتم رهنه.

يبرم المقترض والمقرض عقد رهن عقاري، يحدد شروط القرض، بما في ذلك مبلغ القرض، وسعر الفائدة، وجدول السداد، والضمانات. يتم بعد ذلك تسجيل العقار في السجل العقاري، مما يمنح المُقرض مصلحة قانونية في العقار.

أنواع القرض العقاري

هناك أنواع مختلفة من قروض التمويل العقاري المتاحة في الشرق الأوسط، لتلبية الاحتياجات المختلفة للمقترضين.

تشمل أنواع القرض العقاري:

1. القروض العقارية ذات السعر الثابت
2. الرهون العقارية ذات السعر المتزايد
3. القروض العقارية الإسلامية المتوافقة مع مبادئ الشريعة الإسلامية

وتوفر القروض العقارية ذات السعر الثابت أسعار فائدة ثابتة طوال مدة القرض، مما يوفر إمكانية التنبؤ للمقترضين، من ناحية أخرى، تتميز القروض العقارية القابلة للزيادة بأسعار فائدة بنسبة متزايدة طوال فترة السداد. تلتزم القروض العقارية الإسلامية بمبادئ التمويل الإسلامي، حيث تحظر دفع أو استلام الفوائد.

مميزات التمويل العقاري

• تضاعف الأرباح: يمكنك شراء العقار بالتمويل العقاري ومن ثم بيعه لاحقاً بعد انتهاء فترة سداد الأقساط بأضعاف سعره، وذلك لأن قيمة العقارات في تزايد مستمر على مر الوقت.
•  ميزة السداد المعجل: يمكنك استخدام هذه الميزة ودفع باقية الأقساط دفعة واحدة وبالتالي أخذ ملكية العقار في وقت أسرع؛ ومن ثم إمكانية بيعه بكل سهولة أو تأجيره.

أبرز مقدمو القرض العقاري

يعمل العديد من مقدمي القروض العقارية البارزين في الشرق الأوسط، ويقدمون مجموعة واسعة من منتجات القروض. وتشمل هذه البنوك المحلية والدولية ومؤسسات التمويل مقرضي العقارات المتخصصين. ومن بين اللاعبين الرئيسيين في سوق القروض العقارية في الشرق الأوسط بنك الإمارات دبي الوطني، وبنك قطر الوطني، وبنك الكويت الوطني، والبنك السعودي البريطاني. تقدم هذه المؤسسات أسعار فائدة تنافسية وشروط مرنة وحلول قرض عقاري مصممة خصيصًا لتلبية احتياجات المقترضين.

المتطلبات والشروط للتمويل العقاري

تختلف شروط للحصول على قروض التمويل العقاري في الشرق الأوسط بين المقرضين، ولكنها تتضمن عادةً عوامل مثل الدخل والتاريخ الوظيفي والجدارة الائتمانية وتقييم الممتلكات. يُطلب من المقترضين تقديم إثبات الدخل وخطابات التوظيف وبيانات البنك ووثائق الهوية أثناء عملية تقديم الطلب. بالإضافة إلى ذلك، يمكن للمقرضين تقييم نسبة الدين إلى الدخل للمقترض ودرجة الائتمان لتقييم قدرته على السداد.

• يجب عليك تقديم أوراق تسجيل العقار مع طلب الحصول على القرض، كما يجب عليك تقديم مستنداتك الشخصية مثل صورة الرقم القومي، وصورة عقد شراء العقار، وتقرير بالحالة المالية والوظيفية وصورة من شهادة الدخل الشهري.
• يجب أن تكون موظفًا في أي من قطاعات الدولة العامة أو الخاصة، أو من أصحاب المهن الحرة، أو من يمارسون أي أنشطة تجارية للحصول على التمويل العقاري.
• بعض البنوك لا تقيدك بحد أدنى للتمويل العقاري والقروض مثل بنك التعمير والإسكان، ولكن بعض البنوك الأخرى تشترط عليك أخذ قرض بقيمة محددة بناءً على صافي الدخل الخاص بك الموثق لدى البنك.
• قيمة التمويل العقاري تتراوح بين 80% من إجمالي قيمة الوحدة، وإذا كانت وحدة سياحية أو تجارية يتراوح قيمة القرض في حدود 60% من قيمة العقار.
• قبل الموافقة على القرض يتم فحص وتقييم سعر الوحدة العقارية من قبل أحد خبراء التقييم العقاري التابعين للجهة المقترض منها.
• قيمة القرض قد تصل إلى 80% من إجمالي القيمة للوحدة في أي تمويل عقاري، وفي حالات أخرى قد تصل قيمة القرض إلى 60% من إجمالي القيمة إن كانت الوحدة المعنية سياحية أو تجارية.

شروط التمويل العقاري من البنك المركزي لمحدودي الدخل

قام البنك المركزي بتقديم مبادرة لمساعدة الشباب المصريين، وتهدف هذه المبادرة إلى توفير فرص سكن للشباب محدودي الدخل بأسعار فائدة تتراوح بين 5% و7%. وتلك المبادرة لها دور في الاستقرار العام وتحسين مستوى المعيشي للأفراد، بالإضافة إلى زيادة الاستثمار المحلي في الدولة.

ومن ضمن شروط الموافقة على طلبك للتمويل العقاري من البنك المركزي:

• أن يكون المتقدم مصرياً الجنسية ومقيماً في الدولة.
• يجب أن يكون عمر المتقدم أكبر من  21 عاماً وألا يتجاوز عمره ال60 خلال فترة سداد التمويل العقاري.
• إثبات أنك فرد عامل في الجهات الحكومية لأكثر من 6 أشهر، أو أن تكون صاحب أعمال ومهن حرة لأكثر من 12 شهراً.
• مدة التمويل العقاري من البنك المركزي تتراوح بين 5 سنوات إلى 20 سنة.
• أن تدفع القسط الأول من القرض بقيمة 20% ل50% من إجمالي سعر الوحدة.
• قيمة التمويل العقاري من البنك المركزي تصل إلى 80% من إجمالي سعر الوحدة.

شروط التمويل العقاري من البنك المركزي لمتوسطي الدخل

كما يقدم البنك المركزي مبادرة أخرى لمساعدة الشباب المصريين متوسطي الدخل، وهذه المبادرة تسمح بالتمويل العقاري بأسعار فائدة تصل إلى 8%.

ومن ضمن شروط الموافقة على طلبك للتمويل العقاري من البنك المركزي بسعر فائدة 8%:

• أن يكون المتقدم مصرياً الجنسية ومقيماً في الدولة.
• أن يكون دخلك الشهري الصافي أقل من 40000 جنيه للفرد، و50000 جنيه للأسرة.
• يجب أن يكون عمر المتقدم أكبر من  21 عاماً وألا يتجاوز عمره ال65 خلال فترة سداد التمويل العقاري.
• إثبات أنك فرد عامل في الجهات الحكومية لأكثر من 6 أشهر، أو أن تكون صاحب أعمال ومهن حرة لأكثر من 24 شهراً.
• مدة التمويل العقاري من البنك المركزي لمتوسطي الدخل تتراوح بين 5 سنوات إلى 25 سنة.
• الحد الأقصى لقيمة الوحدة العقارية هو 2.5 مليون جنيه مصري.
• أن تدفع القسط الأول من القرض بقيمة 20% ل40% من إجمالي سعر الوحدة.
• أن تكون قيمة الأقساط لا تتعدى 40% من صافي دخل العميل.
• قيمة التمويل العقاري من البنك المركزي بين 60% إلى 80% من إجمالي سعر الوحدة.

قانون الإخلال بسداد الأقساط

يتم تطبيق قانون الإخلال في حالة الامتناع عن سداد 3 أقساط متتالية من أقساط التمويل العقاري.

1. في حالة التأخر 30 يوماً: يتم إخطار العميل بالمبلغ المستحق وضرورة الوفاء بسداده
2. في حالة التأخر 60 يوماً: يتم إرسال الإنذارات بالمبلغ المستحق وتقديم ضمان للسداد الفعلي.
3. ويجب على الفرد سداد الأقساط خلال 30 من الإخطارات والإنذارات وإلا سوف يتعرض للمسائلات القانونية أمام المحكمة.

أسعار الفائدة والدفعات الأولى:

تتأثر أسعار فائدة القرض العقاري في الوطن العربي بظروف السوق والجدارة الائتمانية للمقترض. توفر القروض العقارية ذات السعر الثابت الاستقرار من خلال سعر فائدة محدد مسبقًا، في حين أن القروض العقارية ذات النسب المتزايدة قد توفر المزيد من المرونة في الدفعات وفترات السداد طويلة الأمد. حيث تختلف متطلبات الدفعة الأولى لتتراوح عادةً من 20% إلى 30% من قيمة العقار. غالباً ما تستخدم القروض العقارية الإسلامية هيكلاً مختلفاً، مثل المشاركة المتناقصة أو الإجارة، والتي تنطوي على تقاسم الأرباح أو الترتيبات القائمة على الإيجار.

الاعتبارات القانونية

تختلف الاعتبارات القانونية للقروض العقارية في الشرق الأوسط من دولة إلى اخرى بل وتختلف السندات المطلوبة من مقرض (بنك أو شركة) لآخر فعند الحصول على قرض عقاري، من المهم مراعاة الجوانب القانونية والالتزام باللوائح المحلية. لدى كل دولة قوانين محددة تحكم عقود قرض التمويل العقاري، وملكية العقارات. يُنصح

 بطلب المشورة القانونية والاستعانة بمصادر آمنة لضمان الامتثال للوائح المحلية وحماية مصالح للأفراد أو الشركات.

خدمات منصة العرب العقاري Arab MLS وتأثيرها:

برزت القوائم المتعددة (المشتركة) MLS كأداة لتغيير قواعد اللعبة في سوق العقارات في الشرق الأوسط.

إن نظام Arab MLS عبارة عن قاعدة بيانات مركزية عبر الإنترنت تسمح للعاملين بالعقارات بإدراج معلومات الملكية ومشاركتها، مما يتيح قدرًا أكبر من الشفافية والكفاءة ويوفر تفاصيل شاملة عن العقارات، بما في ذلك السعر والموقع والحجم والخدمات بالإضافة إلى السندات الموثقة، مما يسهل اتخاذ القرارات المستنيرة للمشترين والمستثمرين.

لقد أثر نظام Arab MLS بشكل إيجابي على المشهد العقاري في الشرق الأوسط حيث عمل على تعزيز الرؤية المستقبلية للسوق العقاري، وتقليل عدم تناسق المعلومات، وتزايد الوصول إلى مجموعة واسعة من العقارات المطروحة للمشترين.

علاوة على ذلك، عملت منصة العرب العقارية على تزايد المعاملات في الخارج وجذب المستثمرين الأجانب من خلال توفير منصة لاكتشاف فرص الاستثمار في الشرق الأوسط.

الخلاصة

تعد القروض العقارية جزءًا لا يتجزأ من سوق العقارات في الشرق الأوسط، حيث تُمكن الأفراد من تحقيق تطلعاتهم في ملكية العقارات. يعد فهم أنواع القرض العقاري المختلفة، ومقدمي الخدمات البارزين، ومتطلبات الأهلية، وعمليات التقديم، وأسعار الفائدة، والدفعات الأولى، والاعتبارات القانونية أمرًا بالغ الأهمية لإمكانيات استخدام مميزات القرض العقاري بفاعلية.

حيث أحدث نظام منصة العرب العقارية Arab MLS ثورة في سوق العقارات من خلال تعزيز الشفافية وسهولة الوصول للمستثمرين والعاملين بالعقارات وبالتالي زيادة الكفاءة. حيث تواصل المنصة تعزيز النمو وجذب المستثمرين من داخل المنطقة وخارجها. ومع تطور السوق، فإن البقاء على اطلاع باتجاهات القروض العقارية سيمكن المشترين والمستثمرين من اتخاذ قرارات مستنيرة في سوق العقارات المتنامي في الشرق الأوسط.

إذا كنت ترغب في التعمق أكثر في عالم العقارات والبقاء على اطلاع بآخر التطورات، يمكنك اكتشاف المزيد من المقالات على مدونة Arab MLS.