يعتقد بعض الأشخاص أنه عند إنفاق المال على تحسينات في العقارات، فإن القيمة السوقية للعقار سترتفع بتكلفة التحسين الذي يضيفونه، ولكن ثمة لمبدأ المساهمات العقارية رأي آخر، فما هو مبدأ المساهمة العقارية؟ وكيف يعمل؟
ما هي المساهمات العقارية؟
ينص مبدأ المساهمة على أن القيمة الحقيقية للتحسين تُساهم في القيمة السوقية للعقار ككل، ولا يتعلق الأمرعند الحديث عن ذلك بالتكلفة المُنفقة على إجراء التحسينات.
والقيمة والتكلفة ليستا دائمًا الشيء نفسه في سوق العقارات، فعلى سبيل المثال، يمكن أن يضيف المالك 5000 دولار إلى قيمة المنزل ولكن في الأصل تكون تكلفة البناء 10000 دولار.
وثمة أيضا أوقات يمكن أن يضيف فيها التحسين قيمة أكبر من التكلفة، فمثلاً يمكن أن تكون إضافة غرفة إضافية مهمة سهلة وبسيطة سبباً في ازدهار القيمة السوقية للعقار، وبسبب ذلك ربما تكون تكلفة البناء 1000 دولار ولكن القيمة المضافة للعقار هي 2000 دولار.
وتُطبق المساهمة على الصعيد العالمي، لتحديد مدى تأثير التجديدات وتغييرات الممتلكات على التكلفة الإجمالية للعقار. والمساهمة واحدة من ضمن العديد من مبادئ التقييم التي يستخدمها المثمن العقاري لتحديد القيمة السوقية العادلة للعقار.
ويمكن للمثمن العقاري تحديد السعر العادل للعقارات بدقة باستخدام مبدأ المساهمة والمبادئ الاقتصادية وقيمة المساهمة واتجاهات سوق العقارات.
مثال على المساهمة العقارية لمالك العقار
تعاقد أحد مالكي العقارات مع مثمن عقاري لإعداد دراسة جدوى لمجمع سكني مكون من 12 وحدة سكنية والذي يفكر المالك في إنشاء حمام سباحة داخلي (التحسين أو المساهمة العقارية) وهو المبدأ الأساسي للتقييم الذي يستخدمه المثمن العقاري في هذه الحالة.
وعند استخدام مبدأ المساهمة يُحدد مدى تأثير التجديدات وتغييرات الممتلكات على التكلفة الإجمالية للعقار.
وثمة عدة عوامل تؤثر في مبدأ المساهمة ومدى وزنها في عملية التقييم لحمام السباحة، فعلى سبيل المثال، تكاليف العمالة، وتكاليف الأراضي، والتأمين، والطلب، والعديد من الظروف الأخرى.
هل تقوم المؤسسات بالمساهمة العقارية؟
نعم، توجد في العديد من الدول إمكانية إجراء مساهمة عقارية من قبل بعض المنظمات أو المؤسسات أو الشركات، وفي هذه الحالة توجد لائحة من جهات الاستثمار تعتني بهذا الأمر.
وتكون المساهمة العقارية في هذه الحالة؛ مشروع تطوير عقاري يشترك فيه مجموعة من الأشخاص لأجل تحقيق منفعة، ليشمل ذلك تملك عقار وتطويره إلى سكني أو تجاري أو صناعي أو زراعي، ثم بيع وإنهاء المساهمة، ولا تشمل المساهمة الصناديق الاستثمارية العقارية.
ويكون المساهم هو الشخص الذي يمتلك حصة من المساهمة في هذا المشروع العقاري، شريطة الحصول على تراخيص، ويكون مدير المساهمة الشخص المسؤول عن إدارة المساهمة العقارية.
كما تشمل الصفقة على مصطلح حساب الضمان، وهو الحساب المصرفي الخاص بالمساهمة العقارية، وسجل المساهمين، وهو سجل يقيد أسماء المساهمين وحصصهم وأي تغيير يحدث في ملكية حصصهم.
مثال على المساهمة العقارية داخل الدولة
سنأخذ المملكة العربية السعودية مثالاً واضحاً على تطبيق مفهوم المساهمة العقارية، حيث موافقة مجلس الوزراء السعودي على نظام الاشتراكات العقارية تمديداً لما أُجري من تشريع داخل الدولة عام 2019، ليكون النظام بمثابة قناة تمويلية جديدة لمشاريع التطوير العقاري.
ويهدف النظام إلى تنظيم المساهمات العقارية وحفظ الحقوق جميعها للمساهمين في العقار وتعزيز الثقة بين أصحاب المصلحة داخل السوق لتحقيق أقصى استفادة استثمارية.
كما يساهم في إضفاء الشفافية والإفصاح وفتح باب الفرص أمام العديد من المستثمرين من خلال إدارة لكافة المساهمات العقارية ومراحل التصفية التي تمر بها.
وهو بذلك امتداداً للمنظومة التشريعية العقارية داخل المملكة العربية السعودية، والتي تهدف إلى تحقيق رؤية المملكة 2030.
ما الفوائد المستقبلية من المساهمة العقارية لمالك العقار؟
المساهمة العقارية ليست حرفية التطبيق، فإن إضافة بعض التحسينات، إلى العقار قد يجني عدة فوائد للمالك والمشتري.
حيث إن إضافة شيء ما إلى ممتلكاتك قد يزيد قيمتها، لكن عليك الانتباه إلى أن التكلفة لا تساوي دائمًا عائد الاستثمار.
وتٌستخدم المساهمة في الاستثمار العقاري بغرض الاستثمار وتحقيق أكبر قدر ممكن من المال. لذا فعلى المستثمر تذكر كمستثمر أن المهمة هي زيادة الدخل والفوائد ورأس المال إلى الحد الأقصى، لذلك من الضروري مراعاة التحسينات العقارية قدر الإمكان.
كيف تحقق مساهمة عقارية فعالة؟
لا يكفي إجراء التحسينات وحدها في حصد مشتر للعقار، فعليك الانتباه إلى السوق التنافسية التي توجد داخلها ولحصد مشتر لعقارك عقب إجراء مساهمة عقارية ثمة مجموعة من النصائح عليك اتباعها.
1- توسيع قاعدة العملاء
من خلال تقديم خدمات المساهمات العقارية، فإنك تفتح الأبواب أمام شريحة جديدة من العملاء الذين يتطلعون إلى الشراء، ويتيح إجراء التحسينات الاستفادة من السوق المتخصصة وجذب مجموعة جديدة من العملاء.
2- التميز في المساهمة العقارية
يساعد التميز في إجراء المساهمة العقارية على مواكبة المنافسين داخل السوق من خلال تقديم خدمة مبتكرة لا يقدمها الكثير من المتخصصين في مجال العقارات. ومن خلال تقديم شيء فريد يمكنك جذب مجموعة إضافية من المشترين إلى العقار.
3- تعزيز الثقة مع العملاء
فالمعاملة الطيبة، إضافة إلى إجراء المساهمات العقارية يمكنها مساعدة العملاء في اختيار العقار.
4- تعزيز السمعة
النشاط في إجراء المساهمات العقارية، يوضح التزامك ويعزز من سمعتك وسط الراغبين في الشراء.
5- التسويق لمساهمتك العقارية
من المتوقع توصية العملاء السعداء لأصدقائهم وعائلاتهم وزملائهم لعقارك، نتيجة إحداث تأثير إيجابي عليهم، لذا سيصبح عملاؤك سفراء للعقار، حيث سيشاركون تجربتهم الاستثنائية معك.
6- زيادة الشبكة
إن المشاركة في المساهمات العقارية تفتح الأبواب أمام الشراكة مع مزيد من العملاء حيث يمكن يخلق ذلك فرص أكثر للتواصل، كما أن بناء العلاقات يمكن أن يؤدي أيضًا إلى شراكات متبادلة المنفعة في المستقبل.
7- تنويع محفظة المساهمات العقارية
تؤدي إضافة المساهمات العقارية إلى تنويع محفظتك العقارية ومن ثم تدفقات الإيرادات، ويساعد ذلك في حمايتك من تقلبات السوق العقاري والركود الاقتصادي، مما يضمن الاستقرار والنجاح على المدى الطويل.
8- الاطلاع على اللوائح الضريبة
يتطلب إدراج المساهمات العقارية البقاء على علم بالقوانين واللوائح الضريبية الحالية التي تؤثر في العملاء، حيث إن كونك على دراية جيدة بهذا المجال يجعلك مصدرًا موثوقًا للحصول على المشورة القانونية والمالية فيما يتعلق بأي استفسار للمشتري.
كيف تصبح مستثمراً عقارياً مميز؟
تعتبر العقارات خيارًا استثماريًا لمن يرغبون في تحقيق النجاح المالي، لذا فأن تصبح مستثمرًا عقاريًا ناجحًا يكون ذلك بمثابة خطوة عظيمة نحو تحقيق تلك الحرية المالية المرغوبة. نوفر لك نصائح أخرى للاستثمار بقوة داخل سوق العقارات.
1- اختيار توقيت الاستثمار العقاري
عليك ضرورة المعرفة لتوقيت السوق المحلي، حتى لا تشتري بأعلى سعر في السوق، حيث ستتأثر عملية الشراء ونجاحها بالعوامل المؤثرة في سوق العقارات. لذا تجنب الأسواق التي ترتفع خلالها قيمة العقارات.
وعادة ما تتحرك أسواق العقارات في دورات؛ بسبب الرغبة في تحقيق الأرباح الاقتصادية، وكل سوق عقاري يمر بمرحلة مختلفة قليلاً من دورة الإسكان الخاصة به.
ولكي تصبح ناجحًا في الاستثمار العقاري، يجب أن يكون تركيزك أيضًا على موقع العقار داخل السوق.
2- فهم السوق العقاري
إحدى أفضل الطرق لتجنب المشاكل عند الاستثمار في العقارات هي فهم السوق، حيث المساعدة على تقييم سعر العقار الاستثماري. تعٌرف على قيمة المنزل أو الإيجار الذي يمكن تحصيله مقابل العقار، ومعرفة سعره بعد إجراء المساهمات العقارية.
3- تعظيم قيمة العقارات
يعني ذلك إمكانية استئجار مكان إضافي إلى جانب العقار لتعظيم قيمة العقار الذي تملكه، بما يساهم في المزيد من التدفق النقدي. أو يمكنك إضافة خدمات أخرى إلى العقار تؤدي إلى حصد إيجار أعلى.
4- التفكير المُبدع
تذكر أن الاستثمار العقاري لا يعني الاستثمار في الوحدات السكنية فقط، بل يمكنك الاستثمار في مباني المكاتب ووحدات التخزين والمساحات الصناعية والمستودعات.
أو إعادة ترتيب الوحدات التجارية وإنفاق بعد التحسينات للحصول على المزيد من الأرباح.
5- الاستعانة بمنصات التمويل العقاري
ويخص ذلك المستثمر الذي يتبع نهجاً عملياً، حيث إن الاستعانة بمنصات الاستثمار العقاري ذات التمويل الجماعي توفر المزيد من العائد. وتتيح لك العديد من هذه المنصات عبر الإنترنت الاستثمار في مشاريع تطوير عقارية محددة، عوضاً عن الاستثمار في محافظ عقارية كبيرة.
كما تجمع منصات التمويل الجماعي العقاري الأموال من مستثمرين متعددين لتمويل مشاريع التطوير. وتطلب من المستثمرين الالتزام بالاستثمارات العقارية لفترات زمنية أطول، تصل إلى خمس سنوات أو أكثر في كثير من الحالات.
وقد تفرض المنصات رسومًا، لذا فإن عليك البحث عن أي رسوم أو تكاليف إدارية إضافية، فربما تقلل من عوائدك.
وتتطلب معظم هذه المنصات وجود الحد الأدنى من الاستثمارات، والذي يتراوح من 500 دولار إلى 25000 دولار أو أكثر. إضافة إلى كون المستثمر مستثمراً عقارياً معتمداً يملك أصولًا بقيمة مليون دولار أو ربحه أكثر من 200000 دولار سنويًا.
